Hur kommer den globala pandemin och e-handelstrenden att omforma marknaden för logistikfastigheter i Norden? Vi har utforskat marknaden för nordiska logistikfastigheter och dragit slutsatser om den troliga utvecklingen framöver.
Would you like to read about this in English? Please click here >>
Logistikens fastighetsbestånd över hela Norden ligger till stor del i knutpunkter nära de större hamnarna, de viktigaste vägarna och järnvägsnaven samt de största slutkonsumentmarknaderna. Det är en viktig del av hur varor flyter över regionen och en nyckellösning för e-handelns tillväxt.
Den globala pandemin har verkligen ökat omsättningen för e-handel. Över hela Norden förväntas Finland och Norge öka den totala omsättningsandelen online från 9% till 11%, Danmark från 16% till 18% och Sverige från 10% till 14% 2019–2020.
E-handelseffekten kan till exempel ses i Finlands paketleveranser, som har ökat med 60% mellan 2009-2018. Kortbetalningsvolymerna på nätet ökade också snabbt under krisen och förblir på en förhöjd nivå. Online-kortbetalningar inom livsmedelssektorn var 40% högre i september i år jämfört med året innan.
E-handel kräver förpackning av enskilda leveranser och hantering av returnerade artiklar. Konsekvensen av detta är att renodlade e-handelsaktörer i genomsnitt kräver mer logistikutrymme än butiksbaserad detaljhandel. Enligt våra uppskattningar för Sverige kräver e-handel i nuvarande logistiklager i genomsnitt 2,4 gånger mer logistikutrymme än butiksbaserad detaljhandel. Produktkategorier med högre returgrad behöver sannolikt mer logistikutrymme i förhållande till sin butiksbaserade detaljhandel (och vice versa).
Diagram 1: E-handelns andel av den totala försäljningen (%)
Den globala pandemin under 2020 har ytterligare påskyndat online-omsättningen. Enligt Euromonitor kommer omsättningen att öka extra under 2020 och sedan återgå till en mer långsiktig tillväxtprognos.
En sannolik konsekvens av detta är att vi kommer att se en ökad efterfrågan 2020 och därefter en ökning i färdigställda logistikytor under 2021 och första halvan av 2022. Detta eftersom logistikfastigheter vanligtvis tar 12–18 månader att slutföra. Det stöds också av vad vi ser i statistiken för Sverige och Danmark, där den planerade byggnationen 2021 är högre än under 2020. Därefter återgår slutförandet till mer ”normala” nivåer.
Diagram 2: Nya logistikytor i Sverige i m2 per år och andel spekulation i %
Utbudsresponsen har varit kontrollerad hittills, även om en stor ökning av spekulationsbyggen naturligtvis skulle öka riskerna. Kommuner som vill fånga tillväxten och locka arbetstillfällen måste titta på mängden tillgänglig industrimark.
Vi kanske bara har sett början på kylförvaring (cold storage) och mega-stora lager, och det finns potential att dessa kommer att återkomma under de närmaste åren. Andelen mat online är än så länge låg och byggnation av flera kyllager pågår i huvudstadsregionerna.
En förändring i konsumentbeteendet är dock svår att förutsäga. Även om indikationer från Sverige och Finland tyder på att fler har beställt mat online under pandemin, är det värt att påpeka att prognoser historiskt sett har tenderat att överskatta hur snabbt en förändring av konsumentbeteenden skulle inträffa.
Diagram 3: Andel av omsättningen inom dagligvaror som är online, i %
Vi kommer sannolikt att se en ökning av nybyggda logistikytor under 2021 och första halvan av 2022. Eftersom väldigt lite byggs spekulativt och ökningen av logistikytor drivs av en ökad efterfrågan, är det osannolikt att det ökar vakansgraden.
Kontakta gärna författarna om du har frågor eller vill veta mer.