Den svenska fastighetsmarknaden har varit stekhet under många år. Bostadsmarknaden har förvisso gått från att vara hysterisk till mer normal, där bostäderna inte säljer sig av sig självt längre. Däremot är kontorsmarknaden fortsatt superstark, vilket främst beror på låga räntor/avkastningskrav i kombination med en hög sysselsättning.
Fastighetsaktierna på Stockholmsbörsen har stigit med i genomsnitt 23 procent per år de senaste tio åren. Det kan jämföras med Stockholmsbörsen som helhet som är upp 16 procent per år under samma period. Under de här åren har sysselsättningen ökat och arbetslösheten minskat. Den femåriga statsobligationsräntan har gått från cirka 2,5 procent till svagt negativ. Det här gör att fastighetsbolagens vakansgrader är väldigt låga, vilket ger goda möjligheter att höja hyrorna, samtidigt som fastighetsvärdena stiger. Under många år nu har fastighetsvärdena stigit kraftigt, delvis för att avkastningskravet sjunkit, men den drivkraften når rimligtvis vägs ände förr eller senare. Just stigande fastighetsvärden har varit den primära anledningen till växande substansvärden de senaste åren. Substansvärdet är förenklat bolagets eget kapital.
De två främsta drivkrafterna till den här exceptionella utvecklingen för fastighetsaktierna har varit de som nämns ovan, nämligen allt lägre räntor i kombination med en allt starkare arbetsmarknad. Det har lyft bolagens substansvärden, och det är de som driver aktiekurserna över tid.
Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning, som det står i marknadsföringsmaterialet, så hur kommer fastighetsaktierna utvecklas framgent?
Det är inte en enkel fråga att besvara men de två stora riskerna är just ränteutvecklingen och sysselsättningen.
Om vi antar att lägre avkastningskrav inte kommer att bidra till ett ökat substansvärde framgent, mot bakgrund av den låga räntan, blir driftnettot den viktigaste drivkraften. Och då gäller det för bolagen att försöka höja hyrorna, förbättra vakansgraden och effektivisera förvaltningen. En sämre svensk ekonomi skulle göra detta svårt.
En kraftig ränteuppgång ter sig väldigt osannolik i dagsläget. Snarare är än mer penningpolitisk doping återigen på agendan. Det är rimligt att anta att räntorna inte rör sig dramatiskt varken uppåt eller nedåt under överskådlig tid. Arbetsmarknaden är stark utan några tydliga tecken på försämring. Det talar för att förutsättningarna för fastighetsmarknaden är fortsatt goda, men håll ögonen på ränteutvecklingen, som påverkar avkastningskravet på transaktionsmarknaden, och hur sysselsättning och arbetslöshet utvecklas.
Kombinationen växande svensk ekonomi och lägre räntor har varit en perfekt värld för fastighetssektorn under många år. Skulle förutsättningarna ändras markant, och för tillfället handlar det främst om risken för en svagare svensk ekonomi, kommer fastighetsaktierna sannolikt att utvecklas svagt. Men vi är inte där än.
Mattias har skrivit en bok om aktier och aktievärdering – Köp billigt, sälj dyrt.
Du finner den här.
Mattias skriver till vardags på Coelis Förvaltarblogg.