Under Business Arenas andra dag, den 20/9 hade jag förmånen att få lyssna till presentationer om trender inom finansiering av Magnus Richardsson, Head of Commercial Real Estate på Nordea, Anna-Karin Hag, CFO på Corem Property Group samt Louis Landeman, chef för kreditanalys på Danske Bank.
Antalet finansieringskällor ökar för fastighetsbolagen och andelen kapitalmarknadsfinansiering har ökat. För utgivare som inte är investment grade, är det just nu en fallande trend för finansieringskällorna; preferensaktier, konvertibelobligationer samt säkerställda obligationer. Omvänt är det en ökande trend för finansieringskällorna; eget kapital, hybridobligationer samt icke säkerställda obligationer.
För eget kapital och hybridobligationer anses den ökande utgivningen i stort sett vara rating-drivna. Det vill säga, man kan uppnå en bättre kreditrating hos ratingbolagen om man väljer dessa finansieringssätt i sin kapitalstruktur. Ratingbolagen har beslutat att man numera ser preferensaktier som 100% skuld, medan hybridobligationer ses som 50% skuld och 50% eget kapital. Det är därför ett starkt incitament att refinansiera sina preferensaktier med hybridobligationer, för att uppnå en attraktiv kreditrating. Att uppnå en kreditrating kan göra så mycket som 14-40 bps i skillnad på räntan i dagens marknad.
Utvecklingen med en ökad andel obligationer i finansieringsmixen är antagligen här för att stanna; man får dock vara beredd på att prisutvecklingen inte kommer att se likadan ut framöver. De totala volymerna som nu är utestående i kapitalmarknaden skulle inte kunna härbärgeras av bankerna i sin helhet i en lågkonjunktur. Värt att notera är även att andelen high yield har ökat av utestående stock, från 20% år 2012 till 27% år 2018. Vidare kan det bli stökigt nästa år, 2019, eftersom många av bostadsutvecklarna då behöver rulla över sina obligationer. Frågan är då om samtliga kommer att lyckas med det, och till vilken ränta?
Kapitalmarknaden har hela spektret av risk bland de olika aktörerna i fastighetsbranschen. Är du investerare, se till att du får rätt betalt för den risk du tar och snåla inte med säkerhetsmarginalerna. Som fastighetsägare, se över längden på din kapitalbindning och ha en plan B för refinansiering för de obligationslån som ges ut.