Varje kvartal sedan mer än 10 år tillbaka genomför nätverket the Swedish Property Research Forum (SEPREF) en konsensusprognos avseende kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö. Ett fyrtiotal bolag i fastighetsbranschen bjuds in att svara på enkäten. Frågorna handlar om kontorshyror (prime office rent) och avkastningskrav (prime office yield) på kort och lång sikt. Karin Witalis, Witalis Real Estate Consulting, ansvarig för konsensusprognosen, skriver om den senaste mätningen, Q2 2020.
Kontorshyrorna förväntas sjunkaEfter flera år av stigande hyror indikerar nu SEPREFs senaste konsensusprognos att kontorshyrorna vänder ner i våra tre storstäder Stockholm, Göteborg och Malmö under andra kvartalet 2020. Det är hyra för kontor i bästa läge (prime office rent) som prognosen avser. Sänkningen sedan mätningen för första kvartalet är 200 kr per kvm och år i Stockholm och 100 kr per kvm och år i Göteborg och Malmö, vilket motsvarar ett hyresfall på cirka 3 procent.
Kontorshyrorna förväntas därefter fortsätta att sjunka på ett års sikt i alla tre storstäderna enligt majoriteten av de svarande i SEPREFs undersökning. Mer än tre fjärdedelar av de svarande, 76 procent, förväntar sig sjunkande hyror i Stockholm på ett års sikt. Motsvarande andelar för Göteborg och Malmö är 65 respektive 60 procent. Vi har aldrig tidigare sett en så mörk framtidssyn för hyresutvecklingen i konsensusprognosen, som har genomförts varje kvartal sedan 2010. Tidigare har som mest hälften av de svarande förväntat sig sjunkande hyror på ett års sikt. Den lågpunkten inträffade i slutet av 2012 - början av 2013 och avsåg Stockholm.
Direktavkastningskraven förväntas förbli stabila i Göteborg och Malmö
Beträffande direktavkastningskrav för kontor (prime office yield) väntas nivån förbli stabil på kort sikt i Göteborg och Malmö. Men för Stockholm väntas avkastningskraven stiga med 10 punkter till 3,35% redan nu under andra kvartalet, vilket teoretiskt motsvarar ett värdefall på cirka 3 procent. På ett års sikt är bilden inte lika tydlig. I Stockholm tror lika många på stigande som oförändrade avkastningskrav det närmaste året, medan förväntningarna om att avkastningskraven stiger på ett års sikt är starkare i Göteborg och Malmö.
Min slutsats
Liksom beträffande hyresförväntningarna, har framtidsutsikterna för yieldutvecklingen aldrig tidigare varit såhär dyster i konsensusprognosen. Åren 2011-2012 fanns det förväntningar om stigande yielder, men inte alls lika uttalat som idag.
Kontaktpersoner: SEPREFs ordförande Tiffany Strand, seprefsverige@gmail.com eller Karin Witalis, ansvarig för konsensusprognosen, karin@witalisreal.com