Transaktionsvolymen för 2020 landade på 185 miljarder, vilket är det näst högsta någonsin. Under året har bostäder har haft en starkt ökad efterfrågan, tillsammans med samhällsfastigheter och logistik. CBREs värderingsteam har analyserat bostadssegmentet mer djupgående.

Bostadsegmentet var ett av de segment som förutspåddes kunna stå emot Covid19 och så blev även fallet, när nu vaccinet rullas ut och världen förhoppningsvis får kontroll på viruset.

Affärsanalys - Hagastaden

I början av december 2020 offentliggjordes det att LEFA – Lars Edmans fastighetsbolag köper bostadsfastigheterna Kromosomen 3 och Kromosomen 4 av Ikano bostad.

Ikano har i grannkvarteren utvecklat bostadsrätter och så var även tanken för dessa två fastigheter. Då bostadsrättsmarknaden blev något långsammare och osäkrare under 2017-2018 ändrades inriktningen och objekten hyrdes ut som hyresrätter. Inflyttning startade i början av 2020.

Köpeskillingen som kommunicerats är 780 miljoner vilket motsvarar ett pris runt 100 000 kronor per kvadratmeter. Detta är i nivå med tidigare förvärv som Edman gjorde vid Odenplan ifrån HSB.

Byggnaderna inrymmer 134 lägenheter och fyra mindre kommersiella lokaler i markplan. Det finns även ett garage under byggnaderna som totalt inrymmer 45 platser. Den totala arean är cirka 7 800 kvadratmeter.

Det flesta lägenheterna är två rum och kök. Snittarean för lägenheterna är strax under 60 kvm. Detta ger en hyra om cirka 2 850 kr/kvm. Uttryckt i normhyra är det över 2 600 kr/kvm vilket bra återspeglar nivåerna.

I närområdet finns Hagaparken och Frösundavik. Alternativanvändning kan vara relativt flexibel såsom bostadsrätter eller kontor. För kontor skulle det dock krävas en detaljplaneändring.

CBREs bedömning

Den totalt angivna hyresintäkter summeras till totalt cirka 24 miljoner. Utslaget på totala arean ger detta en hyra om 3 070 per kvadratmeter. Notera att i detta inkluderas intäkter för garage och kommersiella lokaler. CBREs bedömningen är att normhyra torde vara i intervallet 2 600 till 2 700 kr/kvm vilket ger en genomsnittshyra om cirka 2 900 kr/kvm.

Med en bedömd kostnad om totalt 340 kr/kvm bedömer CBRE att direktavkastningen uppgår till cirka 2,7% både uttryckt som initial och normaliserad.

Det väldigt starka bostadsläget i Hagastaden lämpar sig egentligen rent krasst bäst för ett bostadsrättsprojekt med tanke på prisnivån.

LEFA köper en väl anpassade byggnad för dessa ändamål i ett väldigt intressant och kommunikationsnära läge. Avkastningen är låg för området och nyckeltalet uttryckt kronor per kvadratmeter är högt och i nivåer som sällan skådas för detta segment. Men det som driver upp nycktalet är det unika läget och den relativt höga hyran.

Summering

Sammanfattningsvis kan man konstatera att det finns ett väldigt stort intresse för fastigheter inom bostadssegmentet och speciellt nyproduktionen där de högsta avkastningarna har kunnat hittats i jämförelse med det äldre beståndet som lider av lägre hyresintäkter.

Läs mer: CBREs Värderingschef Daniel Holmkvist har analyserat en affär - en Sammhällssfastighet i Solna.