Är du nyfiken på den kommersiella fastighetsbranschen eller ska du beställa en fastighetsvärdering? Upplever du att det förekommer många förkortningar, låneord eller slanguttryck när du pratar med branschfolk? Vi har samlat ihop ett antal vanligt förekommande begrepp och beskrivet dem lite närmare. Denna text vänder sig framförallt till dig som är ny i branschen.

Triple-net

Syftar på hyreskontrakt där hyresgästen betalar för både drift och underhåll. Förutom att betala för kostnaderna så ansvarar hyresgästen också för att åtgärderna blir utförda. Sedan finns det olika varianter av Triple-net-avtal, där mängden åtaganden skiljer sig åt. Åtagandena förtydligas i gränsdragningslistan, även kallad ”krysslistan”, som är bilagd till hyreskontraktet. Triple-net-avtal är vanligast vid nyproduktion med långa hyreskontrakt, t.ex. inom logistiksegmentet. Motsatsen till triple-net går att finna inom bostadsfastigheter där allting ingår i hyran, förutom att hyresgästen har ett eget elabonnemang för hushållselen.

Break-option

När hyresgäster som tecknat långa hyreskontrakt ges möjligheten att efter ett antal år avbryta förhyrningen och flytta ut innan kontraktstiden har löpt ut. Denna möjlighet är ofta kopplad till en så kallad ”penalty” som innebär att hyresgästen får betala en straffavgift om optionen utnyttjas.

Value add

Kan beskrivas som en investeringsstrategi. Där köparen har som affärsidé att göra förändringar inom fastigheten eller att skapa mervärden. Det kan handla om att driva en planprocess i syfte att erhålla en ny detaljplan och på så sätt skapa byggrätter. Ofta är en value add-fastighet underförvaltad, det kan t.ex. vara så att hyreskontrakten är svagt utformade, hyresnivåerna låga alternativt att det är höga vakanser. Genom att investera resurser i form av kapital, kunskap och tid är affärsidén att åtgärda svagheterna, hoten och utnyttja möjligheterna för att på så sätt skapa värdetillväxt.

Single-let

När en hyresgäst hyr hela byggnaden. Då ingår även gemensamma ytor i den hyresgrundande lokalarean, t.ex. trapphus. Motsatsen till Single-let är Multi-let, vilket innebär ett hus med flera hyresgäster. Vid en relativ jämförelse av hyresnivåer mellan Single- och Multi-let tenderar genomsnittshyran för Single-let att vara lägre med motiveringen att även gemensamhetsytor ingår i den hyresgrundande lokalarean. En schablon som då kan användas (för kontorshus) är att dividera lokalarean med faktorn 0,85 så ökar jämförbarheten med noteringarna från Multi-let-beståndet.

Desktop-värdering

Fritt översatt till svenska blir det en skrivbordsvärdering, vilket innebär en värdering utan en besiktning. På grund av att möjligheten till faktainsamling från en besiktning utgår, så är en Desktop-värdering i sin utformning generellt sett betydligt kortare (färre antal sidor i rapporten). Motsatsen till en Desktop-värdering är en fullständig värdering. Det är syftet, dvs. vad värderingen ska användas till, som avgör uppdragets omfattning. Ska värderingen användas till bankbelåning så är en fullständig värdering det naturliga valet och vad finansieringsinstituten generellt efterfrågar.

Förhandsvärdering

Används ofta vid nyproduktion, men ibland också vid omfattande hyresgästanpassning eller tillbyggnader. Syftet är oftast att värderingen ska användas för bankbelåning. En förhandsvärdering ges särskilda värderingsförutsättningar beroende på situationen, men vanligast är att huset antas vara färdigställt, slutbesiktigat och uppfyller alla myndighetskrav samtidigt som all uthyrningsbar area antas uthyrd till hyresgäster med god betalningsförmåga. Allt detta från dag 1, det vill säga inget avdrag görs för t.ex. investeringar eller tomställande period till inflyttning.

Precis som i alla branscher finns det modeord som över tid tenderar att falla i glömska och ge utrymme för nya ord. Är det några av dessa som du saknar och vill ha förklarade? Kontakta gärna Anders Norrman eller någon av hans kollegor på Valuation - Fastighetsvärdering.

Läs mer om CBREs arbete med fastighetsvärderingar