I mitt arbete inom Capital Markets har jag daglig kontakt med ett brett universum av investerare. Detta för att vara så uppdaterad som möjligt gällande aktuella preferenser, aptit och förmåga att investera. Under fastighetsmässan Expo Real i München i början av oktober bekräftades det starka utländska intresset för svenska logistikfastigheter. Men även de höga och specifika kraven som ställs för att faktiskt investera.

Transaktionsmarknaden

Transaktionsmarknaden karakteriseras i nuläget av rekordlåga yield-nivåer och ett starkt intresse från internationella investerare som söker nordisk exponering. Till följd av strukturella marknadsförändringar, med e-handeln som främsta drivkraft, har det skapats ett konkurrensutsatt marknadsklimat där investerare upplever ett begränsat utbud av core-objekt som motsvarar aktuella investeringskriterier.

Inom segmentet har vi under 2018 bevittnat en transaktionsvolym som är 7% lägre än vid samma period föregående år, trots det starka intresset. Likväl noterar vi en fortsatt yield-kompression i marknaden där core-objekt väcker ett signifikant större intresse än sekundära objekt. Den svenska marknaden står sig i konkurrens mot många europeiska ur investerarsynpunkt, men skiljer sig över lag som gammal och omodern. Det internationella köparintresset som på senare år drivit prisbilden jämför samtliga investeringsmöjligheter mot dessa relativa marknader, där yielden anses mer motiverad givet ett högre bedömt restvärde mer anpassat efter de krav som kommer att ställas av framtidens logistikoperatörer.

Utveckling av befintlig stock

Till detta sker nyutvecklingen av logistikfastigheter i hög takt och med mycket låga nivåer på spekulation. Med denna tillkommande yta innebär det indirekt att den befintliga stocken blir ännu ”äldre” och restvärdet således ännu lägre – något internationellt kapital tydligt har uppmärksammat. Samtidigt bör lyftas att denna utveckling inte påverkat vakansnivåerna utan till stor del motiverats av tillväxt hos hyresgästerna och deras behov av yta samt helt nya aktörer som etableras, i kombination med en omvänd supply chain för att hantera de returer som e-handeln har skapat.

Min slutsats

Jag ser mycket positivt på vad framtiden erhåller inom segmentet. Den höga utvecklingstakten skapar de core produkter som motsvarar utländska köpares investeringskriterier. Samtidigt ger befintlig stock med prognoserat framtida låga vakanser, ofta i starka lägen, en fortsatt stabil avkastning med möjlighet till värdeskapande.

Läs mer om Capital Markets på cbre.se