Dan T. Sehlberg, VD för Sehlhall Fastigheter skriver om vår välfärd med fokus på omsorgsfastigheter.
Det tål att upprepas, Sverige står inför stora demografiska utmaningar. Uppgifter från Boverket visar att 127 av landets 290 kommuner har brist på särskilda boendeformer för äldre. Alla som beviljats ett särskilt boende har rätt till en bostad inom tre månader, men många kommuner kan inte leva upp till den rättigheten. Dessutom minskar antalet kommuner som erbjuder trygghetsbostäder, något som annars kunde avlasta äldreomsorgen. Utvecklingen i stort pekar mot att ansvaret för äldres boende allt mer läggs på dem själva.
En annan aspekt på problematiken är att Sveriges försörjningskvot stiger, dvs. de som skall betala minskar som relativ andel av befolkningen, emedan de som skall betalas för kraftigt ökar. Man kan se det som ett timglas, där de yngsta (nedre delen av timglaset), liksom de äldsta (den övre delen av timglaset) blir allt fler. Enligt Finansdepartementet behövs 2000 nya för och grundskolor och 700 nya äldreboenden till 2026. De i arbetsförålder representeras av timglasets midja.
Nybyggnation för ökad säkerhet, omsorg och kvalitet
Kvarboendeprincipen skulle kunna passa de hårt ansatta kommunerna, utifrån tesen att om biståndshandläggarna håller emot, och kommunen ökar på antalet hemtjänsttimmar, så minskar man - eller åtminstone skjuter fram - nödvändiga investeringar i omsorgsfastigheter. Detta är så klart inte ett hållbart resonemang. Det strukturella underskottet är dessutom större än vad prognoserna gör gällande. De flesta av landets äldreboenden byggdes på 60, 70 och 80 talet och är idag inte lika effektiva som moderna omsorgsfastigheter. Flera av dem skulle inte godkännas med dagens byggnormer och arbetsmiljöregler. En hel del av dessa boenden drivs på dispens.
Med andra ord finns det mycket att göra. Sehlhall Fastigheter utgör en del av lösningen. Vi tror inte på kostsamma ombyggnationer av äldre servicehus, krystade ROT projekt där fastigheter ställs om till vårdboenden etc. Idag vet vi så mycket om hur en kvalitativ äldreomsorg skall bedrivas, vad i arkitekturen som stimulerar en människa med demens, hur vi kan locka till intryck och rörelse, hur vi skyddar mot smittspridning och hur vi med hjälp av välfärdsteknologi frigör tid för mellanmänskliga möten och ökad trygghet. Dessutom har vi helt andra förutsättningar att bygga ekologiskt hållbart. Jag förvånas därför över att det inte är en större skillnad i avkastningskrav mellan äldre, undermåliga vårdboenden med latenta renoveringsbehov, och moderna, framtidssäkrade boenden. Sannolikt rättar det till sig med tiden.
Trygghetsbostäder som avlastning
Den svenska bostadsmarknaden fungerar inte optimalt, vilket drabbar landets äldre. Steget från att bo kvar hemma, med allt tyngre hemtjänst, till att flytta in på ett vårdboende är för stort och leder till att många isoleras i bostäder dåligt anpassade för god omsorg. Vidare skapar strukturen ett arbetsmiljöproblem för hemtjänstpersonal som får spendera en stor del av dagen utan kollegor i opraktiska arbetsmiljöer.
Vi bjöds in av den förra regeringen för att diskutera hur vi kunde skapa bättre boendeförutsättningar för äldre. Redan tidigt i samtalen stod det klart att det behövdes ett mellanboende. Utifrån den idag tillgängliga paletten skulle detta utgöras av privata seniorbostäder, trygghetsbostäder samt den nya formen biståndsbedömda trygghetsbostäder, beroende på hur stort inflytande kommunen vill ha över utformning, uthyrning och verksamhet.
De trygghetsbostäder som byggs med statligt investeringsstöd ska rikta sig till personer över 65 år, ha gemensamma utrymmen för måltider, och samvaro samt ha personal som dagligen, på bestämda tider kan stödja de boende.
Trygghetsbostäder kan därmed vara en viktig del i att lösa boendekedjan för en åldrande befolkning. De bryter isolering och inbjuder till gemenskap, de samlar brukare av hemtjänst på en adress, i bostäder anpassade för modern och trygg omsorg. De kostar betydligt mindre än vårdboenden som bland annat har bemanning dygnet runt.
När vi byggde Gotlands första trygghetsboende fick vi genast över tusen sökande för 68 lägenheter. Så ser sannolikt intresset ut i större delen av landet, men det är inte lätt för fastighetsföretag att få ihop ekvationen. Hyrorna skall hållas nere för att så många som möjligt skall få tillgång till boendet. Samtidigt ger de större allmänytorna en lägre uthyrningsgrad och servicetjänsten ökar de löpande kostnaderna. Därmed blir kalkylen för vanliga hyresbostäder starkare, vilket resulterar i att all för få trygghetsboenden byggs.
Politikerna måste agera
Vi - och säkerligen många andra branschkollegor - står redo att bygga moderna och ändamålsenliga bostäder för att avlasta äldreomsorgen. Den gordiska knuten kan dock bara lösas av våra politiker. Jag listar några tankar och argument (och sparkar gärna in öppna dörrar):
Kommunen borde blockhyra trygghetsbostäder. Det ger kontroll över vilka som flyttar dit, exempelvis de med tyngst hemtjänst och de som bor långt från hemtjänstens bas och/eller i äldre bostadshus som exempelvis saknar hiss.
- Sehlhall har i fallstudier visat att omsorgskostnaderna kan bli lägre för en kommun som blockhyr ett trygghetsboende vis-a-vis bedriver en omfattande hemtjänst. Minskad hemtjänst, bättre arbetsmiljö samt mer välmående äldre kan bespara kommunen stora pengar.
- Om kommunen inte kan blockhyra hela fastigheten, applicera då Västeråsmodellen och subventionera allmänytorna och/eller servicetjänsten.
- Klargör en gång för alla att vårdboenden är bostäder och att de får byggas på detaljplan med beteckning B.
- Inför LOV för särskilt boende för äldre i samtliga av Sveriges kommuner. I en enkät från Vårdgivarna svarade 91 % av de tillfrågade att de vill ha ha rätt att välja utförare. Privata aktörer står för 19 % av landets äldreboenden men bygger 40 % av alla nya platser. LOV är alltså en viktig nyckel för att få fart på utbyggnaden av Sveriges sociala infrastruktur.
- Prioritera planärenden för omsorgsfastigheter.
Det finns så mycket mer att säga om allt detta, men jag fick bara tre tusen ord och de är sedan länge förbrukade. Jag avslutar därför med att citera Churchill; ”Ursäkta att mitt brev blev så långt. Jag hade inte tid att skriva kortare.”
Läs mer:
