Komprimerad energiklassning gör att de bästa flerfamiljsbestånden blir mer synliga i hela regionen, säger Dragana Marina, Sustainability Research lead, Continental Europe, CBRE.
Europeiska rådet har nyligen meddelat ett formellt antagande av det reviderade direktivet om energiprestanda för byggnader (EPBD), med nya regler som syftar till att minska energianvändningen och utsläppen från byggnader i hela EU. Det inkluderar mål för att alla nya byggnader ska vara utsläppsfria till 2030 samt att fasa ut användningen av fossila bränslen i byggnaders värmesystem till 2040.
För närvarande har 75 % av EU:s byggnadsbestånd dålig energiprestanda och byggnader står för 40 % av energin som förbrukas i regionen. Investeringar i energieffektivitet och ren teknik i byggnader har ökat, men ligger fortfarande långt under de nivåer som behövs om vi ska nå nettonoll.
Tyngdpunkten har lagts på att få bostadshus framtidssäkrade med krav på att minska primärenergianvändningen med 16 % till 2030 och 20-22 % till 2035, där minst 55 % av minskningen ska uppnås genom renovering av de sämst presterande byggnaderna.
Beslutets inverkan på flerbostadsmarknaden kommer att variera över Europa, beroende på den övergripande energisammansättningen av beståndet inom varje land samt andelen hyresmarknad på nationell nivå, som varierar från 5 % i Rumänien till 58 % i Schweiz.
Sammansättningen av det europeiska byggnadsbeståndet innebär att det har stor potential för renovering med cirka 126 miljoner byggnader som uppfyller de uppställda kriterierna. Av dessa är 90 % bostäder. Inom EU byggdes cirka 40 % av bostadshusen före 1970, innan det gradvisa antagandet av energieffektivitetsåtgärder. Åldern på detta bestånd tyder på att det kommer att krävas en betydande renovering för att nå de överenskomna målen.
Med den nu överenskomna lagstiftningen har vikten av att ta itu med denna risk nu aktualiserats för att undvika att tillgångar skrivs ned i värde och blir föråldrade. Även om införandet av reglering skulle kunna leda till nedskrivning av värdet på ineffektiva byggnader, ser vi i andra änden av skalan att effektiva byggnader kan ge en värdeökning vilket också förbättrar affärsmässiga förutsättningar för renovering.
Det finns dock ett antal utmaningar relaterade till investeringarna i att förbättra en byggnads energiprofil. Dessa inkluderar CapEx- kraven, kapitalkostnaden och bristen på konsekvens kring energimärkningar på europeiska marknader, vilket alla skapar utmaningar för investerare, fastighetsägare och långivare. Den nuvarande låga renoveringstakten kan mycket väl vara resultatet av att investerare eftersträvar kortsiktiga kostnads-nyttostrategier, snarare än att fokusera på långsiktig ESG-efterlevnad, något som kommer att behöva förändras om vi ska nå de uppsatta målen. Dessutom har den relativt högre kostnaden för skulder som de europeiska fastighetsmarknaderna upplevt under 2023 och in i 2024 stoppat ESG-initiativ.
På CBRE har vi genomfört en omfattande analys av bostadsbeståndet i Danmark för att hjälpa oss att bättre förstå konsekvenserna för investerare. Efter att ha analyserat 18 000 hyresavtal mellan 2019-2023 har vi funnit att bostäder med högre energiklass har en premie jämfört med lägre klassade bostäder och att den premien ökar ju högre EPC-märkningen är. Vi har också kunnat identifiera ett positivt samband mellan bostadsstorlek och hyrespremie, där de största enheterna har de högsta premierna.
Dynamiken är dock mer nyanserad än vad man först kan se, eftersom balansen mellan den hyrespremie som kan uppnås och det CapEx som krävs för att genomföra energieffektiviseringsuppgraderingen inte nödvändigtvis resulterar i en värdeökning samt pekar på behovet av att utföra en due diligence på varje specifikt användningsfall. Analysen visar att det är svårt att bygga ett robust affärscase kring att flytta en flerfamiljstillgångs energiprofil från EPC B till EPC A, men att flytta en byggnad från EPC C till EPC B å andra sidan resulterar i en värdehöjning på 9 %.
I slutändan, eftersom högre energiprestanda leder till högre hyror och/eller ökade tillgångsvärden, bör detta också återspeglas i högre säkerheter. Detta är ett viktigt övervägande för finansiella institutioner och bör ge det nödvändiga stödet till fastighetsägare och investerare som letar efter finansiering för att utföra de nödvändiga uppgraderingarna av energieffektiviteten. Dessutom kommer komprimering av avkastningskrav för den bäst presterande aktien att bli synligare i hela regionen. Detta är redan erkänt i flera europeiska länder, inklusive Nederländerna och Tyskland.
Det som är tydligt är att investerare som tar itu med energieffektiviseringsagendan tidigt, med både sammanhängande och trovärdiga due diligence på fastighets- och portföljnivå, kommer att dra nytta av större ekonomiska vinster i framtiden. Den här vägen kommer dock inte att vara utan sina utmaningar och det krävs en detaljerad analys för att identifiera rätt initiativ på fastighetsnivå, eftersom det inte är en modell som passar alla. Framöver kommer balansen mellan utmaningarna och möjligheterna och hur investerare navigerar dessa, definiera färdplanen.
Vill du veta mer eller har frågor? Kontakta gärna Dragana Marina eller din rådgivare på CBRE.
Läs mer (på Engelska):
https://www.cbre.com/insights/reports/energy-performance-and-multifamily-housing-asset-value
