Vill du hellre lyssna på artikeln?

Efter min senaste bloggartikel ”Se upp för stigande tomträttsavgälder i Stockholms city” har vi på CBRE Valuation Advisory, affärsområdet som fokuserar på fastighetsvärderingar, fått in flertalet frågor om tomträtter. En av de vanligaste är: Vad bör man tänka på inför ett eventuellt förvärv av en tomträtt?

Ett enkelt svar är: Läs tomträttsavtalet!

Vi har den senaste tiden sett tre exempel som berör ersättning vid uppsägning av tomträtt, du kan läsa om dem nedan. Det här är något man enkelt kan missa i och med att uppsägningar är förhållandevis ovanliga.

Vad säger Jordabalken (JB)?

En tomträtt kan upphöra enkom uppsägning från fastighetsägaren, det vill säga den part som upplåtit tomträtten till tomträttshavaren. Detta kan emellertid enbart ske i slutet av vissa tidsperioder. I JB kapitel 13 §14 står det:”Om ej längre tid överenskommits, utgör den första perioden sextio år, räknat från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen, samt varje följande period fyrtio år från utgången av närmast föregående period”. Kortaste tidsperioden tillåten enligt jordabalken är 20 år om ändamålet är: ”väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse”.

Tomträttens ändamål

Vid väsentligt annat ändamål än bostäder kan även fastighetsägarens skyldighet för lösa byggnader och annan egendom som är tillbehör till tomträtten avtalas bort. Vi har nyligen stött på två exempel på tomträtter upplåtna för industriändamål under 2019, och ett äldre, i en kommun inom Stockholms län vars tidsperioder för uppsägning är 20 år. I tomträttsavtalen har det även avtalats att ingen ersättning skulle utgå för byggnader.

Detta får implikationer vid värdering då kommunen var 20e år kan säga upp tomträtten utan att ersätta tomträttshavaren för byggnationen.

Uppsägning får emellertid enbart ske ”Om det är av vikt för ägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare” (JB kap 13 §14 3st). Detta får sägas skapa en viss säkerhet för tomträttshavaren. Det går alltså att dra vissa slutsatser från kommunens översiktsplan om risken i att fastighetsägaren väsentligt vill ändra markanvändningen, eftersom det är i översiktsplanen områdets långsiktiga utveckling och inriktning ska anges.

Nästa fråga blir:

Hur skulle ni investerare bedöma exit-yielden för en sådan tomträttsupplåtelse? Kommentera gärna nedan för att ge din syn på saken.

Läs mer om fastighetsvärderingar och vårt arbete i teamet på Valuation Advisory på cbre.se/valuation.

Lyssna på artikeln: