Jacob Edin, som är en av våra mest lästa författare på Sveriges Fastighetsblogg, har skrivit flera artiklar om tomträtter. I den här artikeln skriver Jacob om avgäldsräntan för flerbostadshus på tomträtt.
Den 24 juli skrev Anders Svensson och Anders Lago (båda arbetar hos HSB) ett inlägg på Svenska Dagbladets debatt-sida om hur "Stockholms stad gör markhyra till kassako".
Deras föreslagna åtgärder är:
- en anpassad avgäldsränta
- förenklade friköp och
- en spärregel för höjningar.
Bakgrund
Tomträttsavgälderna för bostäder inom Stockholm stad höjdes 2016. Tomträttsavgälden för flerbostadshus baseras idag på en avgäldsränta om 3,25% vilket var domstolspraxis vid kommunfullmäktiges beslut av avgäldshöjningarna. Domstolspraxis är numera 3,0% (vid 10 åriga regleringsperioder). Det kan således verka rimligt att anpassa avgäldsräntan efter senaste praxis i enighet med det resonemang som fördes vid tidpunkten för antagandet av de nya avgäldsnivåerna.
Men, avgäldsunderlaget, det vill säga de markvärden som tomträttsavgälden baseras på, är bedömt utifrån försäljningar mellan 2007-2015. För att undvika onödiga konflikter som kräver mer personal än vad Exploateringskontoret har tillgängligt, har man valt att reducera markvärdena till 30% av de faktiska försäljningspriserna. Detta resulterade i en nivå som kommunen känner sig säkra på att inte förlora med i mark- och miljödomstolen, samtidigt som de fick till en höjning av avgälderna. Den faktiska avgäldsräntan för flerbostadshus blir således betydligt lägre än den enligt domstolspraxis.
Som exempel blir skillnaden i avgäldsränta mellan två fastigheter som båda är upplåtna med tomträtt, en kommersiell och en för bostadsändamål, med samma byggrättsvärde enligt nedan:
Tar man värdeutvecklingen sedan 2007-2015 i beaktning blir den faktiska avgäldsräntan för flerbostadshus ännu lägre.
Alternativ
Ett alternativt synsätt på tomträttsavgälder verkar tillämpas av Nacka kommun. Där har markanvisningar av tomträtt för bostadsändamål gjorts för upp till och med 407 kr/kvm BTA inom stadsdelen centrala Nacka markanvisningsområde Nya Gatan. Som kontrast uppgår tomträttsavgälden för flerbostadshus vid nyupplåtelse respektive reglering på Östermalm till 337 och 273 kr/kvm BTA, år 2020.
Slutsats
Hur olika kommuner ska agera i frågan kring hur stor avgäld för flerbostadshus de ska försöka ta ut är i slutänden upp till skattebetalarna inom respektive kommun, genom dess representanter i kommunfullmäktige. Det finns tre aspekter att fundera på här:
- En avvägning mellan potentiella intäkter i förhållande till hur stor personal- och processkostnad det skulle innebära.
- Hur det skulle påverka privata hyresvärdars intresse att investera i flerbostadshus upplåtna på tomträtt inom kommunen.
- De konsekvenser det skulle få för privatpersoner med bostadsrätter upplåtna med tomträtt, då bostadsrätterna skulle sjunka i värde på grund av de ökade avgifterna till föreningen som de höjda tomträttsavgälderna skulle medföra.
Eventuella effekter av full tomträttsavgäld på flerbostadshus
Skulle Stockholm stad försöka ta ut full tomträttsavgäld för flerbostadshus upplåtna med tomträtt torde en marknad för billiga(are) bostadsrätter med hög(re) avgift till förening skapas. Det skulle kunna öppna upp ytterligare en typ av segment för individer som annars har svårare att köpa en bostad eller få tag på en hyresrätt, som välutbildade unga eller utländsk specialkompetens med högre inkomst men som inte har hunnit spara ihop tillräckligt kapital eller är villig att satsa det. Något liknande har tidigare försökts av en bostadsutvecklare som genom högre lån än brukligt i föreningen kunde uppnå lägre insatser.
