Gunnar Larsson sammanfattar i nedan artikel intresset länder utifrån, vilket och vilka områden som är mest attraktiva för investeringar och hur transaktionsmarknaden för bostäder utvecklas under 2022.
Transaktionsmarknaden i Sverige 2022
Vi på CBRE tror på ett lika starkt år som förra året, det vill säga ca 300-350 miljarder i total transaktionsvolym för 2022. Det är rimligt att tro att en tredjedel d.v.s. ca 100 miljarder utgörs av hyresbostäder (inkl. studentbostäder). Det finns flera faktorer som påverkar utvecklingen. Att hyresbostadsmarknaden i Sverige är het grundas på starka fundament. Att ha tak över huvudet för sig själv och sin familj prioriteras högt av de flesta. Efterfrågan ökar i och med att nyproduktionen inte når upp till Sveriges befolkningstillväxt, även om det finns regionala undantag.
Tack vare låga vakanser, stabila flöden, outnyttjad potential i extrainkomster och moderna kostnadsbesparingar bidrar till att det finns mer avkastning att hämta.
Vidare drivs hyresrättspriserna även av låga finansieringskostnader. Sammantaget tror vi det leder till ytterligare ’yield compression’ under 2022, d.v.s. lägre yielder och högre priser.
De mest attraktiva parametrarna för köpare
Sett till värde är det sannolikt att Stockholm fortsätter dominera (>20 miljarder transaktionsvolym 2021). Investerare som är nya på den svenska marknaden fokuserar i regel på Stockholm, Göteborg och Malmö i direkt-affärer. Heta orter utöver Storstockholm har sista året varit bl.a. Linköping, Uppsala, Halmstad och Eskilstuna. Fram till slutet på 2021, i och med senaste regeringsbudgetens skrotande av det s.k. investeringsstödet, har fokus skiftat en aning. Orternas fundamentala parametrar, så som befolkningstillväxt och lokalarbetsmarknad blir allt viktigare. Avsaknaden av stödet gör att investeringar måste grundas på allt högre hyror, som det vanligtvis finns tillräcklig efterfrågan för endast i tillväxtorter. Värt att nämna är att hyresbostäder, studentbostäder, LSS-boenden, co-living, lägenhetshotell och hotell har mycket gemensamt och vissa investerare klarar att hantera flera eller samtliga segment. Studentbostäder tror vi är på särskild frammarsch.
Utländska investerares intresse i svenska bostäder
Akelius-Heimstaden affären är ett tydligt exempel på vad både utländska och inhemska investerare är på jakt efter, nämligen större portföljer, kassaflöden och säkra placeringar. De låga yielderna som dess portföljer köps till förutsätter i regel att köparen har tillgång till billigt kapital.
Genom att öka riskexponeringen kan affärer göras på aningen lägre ingångsvärden, vilket ofta leder till t.ex. forward-affärer, eller Joint Ventures.
Många utländska investerare vill bygga volym snabbt och då är det bra att vara öppen för så många strukturer som vanligt.
Nyproduktion är ofta lättare att förstå för utländska investerare än det äldre beståndet. Givet att nyproducerade bostäder i regel har högre hyresnivåer blir även investeringsvolymen större.
2019 stod utländska investerare för över hälften av hyresbostadstransaktionerna (35,6 miljarder kronor), vilket droppade dramatiskt 2020 till 8% för att svänga upp till rekordnivåer igen på 42,5 miljarder under 2021. Detta kan mycket väl bli standard en bra tid framöver.
Skillnad i de nordiska bostadsmarknaderna
Sverige och Danmark dominerar investeringsvolymen för bostäder i Norden (ca 70%) där de vardera utför ca 35% av transaktionsvolymen. Finland och Norge tenderar att variera mellan 15-20% respektive 10-15% av Nordens andel. Finlands oreglerade hyror, EUR-valuta och högre yield-nivåer attraherar många. Danmark har billigast direktfinansiering och ligger nära Kontinentaleuropa, medan Norge ofta upplevs som motsatsen med dyrare finansiering och hedging-kostnader därav extra dominerat av inhemska aktörer. Sverige är Nordens största och mest likvida bostadsmarknad, vilket också reflekterats i prisnivåerna.
Med det sagt är hela Norden mycket intressant och jag ser verkligen fram emot att arbeta med det Nordiska teamet, tillsammans med kunder och partners.
Lärdom från den engelska bostadsmarknaden
I England kan privatpersoner från hela världen köpa och belåna obegränsat med bostäder (förutsatt att man har pengar) och hyra ut till marknadshyra – i regel med hjälp av uthyrningsmäklare och förvaltare. Detta blir en pensionsförsäkring för många och ett alternativ till aktiemarknaden eller sparkonton.
Institutionerna såg därmed bostäder som dyrt, förvaltningsintensivt och plottrigt – men vissa pionjärer började se riskdiversifieringen och de kontra-cykliska egenskaper som hyresbostäder har.
Student Housing hade redan blivit etablerat tack vara långa kontrakt direkt med universiteten och mycket tack vare den sektorns framgång vågade fler ta steget in i hyresbostadsmarknaden s.k. ’Private Rented Sector’ (PRS) med ett-årskontrakt.
De såg potentialen att med skalfördelar, uthyrnings- och förvaltningsstrategier samt specialdesignade byggnader – skapa en lukrativ lågriskmarknad som kom att kallas Build-to-Rent (BTR). Urban Land Institute (ULI) publicerade ’Build to Rent: A Best Practice Guide’ vilket blev som en bibel för många investerare och bostadsutvecklare, med bl.a. ett par svenska case studies.
Givet att marknadshyror råder i UK (bortsett från s.k. Affordable Housing) så kom inspirationen främst från USAs så kallade Multifamily där många aktörer och byggnader drivs nästan som lägenhetshotell med concierge, gym, funktionsrum, extratjänster, swimmingpool, hundtvättrum etc. etc.
Build-to-Rent (BTR) är nu så etablerat att produkten varierar mellan enkla småstads-radhus till lyxiga skyskrapor. Skulle Sverige tillåta marknadshyror på riktigt är jag övertygad om att vissa hyresrättsprojekt skulle anamma en ökad standard och serviceutbud.
Sammanfattningsvis är hela Norden mycket intressant inom detta område. Lagar och regleringar skiljer sig mycket mellan länder då bostäder alltid påverkas av landets politik. Det går därmed inte att kopiera ett bostadskoncept och applicera på en annan marknad utan modifikationer. Med det sagt menar Gunnar sig se ett generationsskifte och tydlig trend i att allt fler konsumenter (även de med stora plånböcker) överger ägande-modellen för hyresmodellen. Det är tydligt att många streamar sin film och musik, leasar sina bilar och till och med hyr sina kläder. Många väljer att hyra för att det är bekvämt, flexibelt och (nästan) riskfritt. Dessutom tenderar sådant som hyrs att användas mer effektivt – vilket är mer hållbart och samhällsekonomiskt. Senaste generationen har det inte byggts tillräckligt och bankfinansiering har varit billigt – vilket gjort det ägda boendet billigt i jämförelse med hyresalternativet, vilket gjort att de flesta vill äga. Med balans i byggandet och en högre bolåneräntor så skulle månadskostnads-skillnaden jämna ut sig. Sannolikt skulle vi då se att fler överger dagens hets om att peta in allt sitt sparkapital i en illikvid single asset (lgh/hus) till förmån för alternativa investeringar – och istället lämna ägandet till experter (bostadsbolagen) och slå sig till ro i en hyresrätt.
Vill du veta mer? Kontakta gärna Gunnar Larsson eller någon av hans kollegor i Capital Markets.
