Billigt är bra – när vi pratar om hyresmarknaden inom externhandeln

Även om det aldrig har varit lyx- eller premiumsegmentet som varit framgångsrika i externhandelsområdena så har det blivit allt tydligare under de senaste åren att det är ett ordentligt lågprisfokus på de handlare som verkar där idag. Hur kommer det sig?

Mer kostnadseffektivt

2015 blev det väldigt tydligt att etableringarna i denna marknad började ta fart igen, efter att ha varit relativt sovande under ca 4-5år. Men till skillnad från tidigare var det inte enbart drakarna inom exempelvis elektronikhandeln, som ledde etableringstempot längre. Istället var det outletkoncepten, lågprishandlarna och leisure-koncepten som var i spetsen. Och en sak var klar, i en marknad där det fanns gott om etableringsalternativ, dvs vakanser, så var det ett tydligt skifte i vad man framöver skulle kalla marknadshyra. Det var inte heller tal om allt för dyra hyresgästanpassningar i form av golv, väggar, belysning mm. Nej, råa betonggolv med målade väggar, effektiva lokaler med bra inlastning var melodin istället.

Hur har marknadshyrorna rört sig?

Med respekt för investerare ska jag inte delge min personliga uppfattning av dagens riktlinjer för marknadshyra rakt av. Istället, med grund från djupa samtal och diskussioner med fastighetsägare som mina kollegor och jag fört de senaste tre-fyra åren, där vi förklarat vår syn på vad som hänt på marknaden, vart vi anser att den är på väg och vad som driven den, har vi skapat oss en uppfattning om hur den utvecklats och ser ut idag. Svaret på frågan i rubriken är kortfattat, och enligt följande:

  • Detaljhandelsdöden är inte här
    Oavsett vad som skrivs i media om detaljhandelsdöden så är hyresmarknaden inom externhandel fortfarande aktiv. Det görs en hel del etableringar och vakanserna minskar. Det blir svårare och svårare att hitta rätt lokaler i starka handelsområden. Trots detta så har inte hyresmarknaden rört sig uppåt, då lågprishandlarna idag är väldigt noga med vad de betalar för hyra. Jag hör ofta diskussioner om kostnaden för tillägg. Stora hyresrabatter vid nyetableringar har också blivit en branschpraxis. Men även om det är en aktiv marknad idag så är det väldigt få aktörer som rör sig på den.
  • Hur blir det då med hyrorna?
    Jag vågar påstå att den marknad som var före finanskrisen, år 2008, inte kommer tillbaka och hyrorna kommer troligtvis ligga kvar på dagens nivåer ett bra tag till. På vissa håll kanske de till och med kommer sjunka ytterligare.
  • Men hur går det egentligen för lågprishandlarna?
    Aktörer som Rusta, Jysk, Lager157, Jula med flera har väl gått bra länge? Samtliga nämnda aktörer bara växer och samtliga med god lönsamhet, trots allt tjat om att e-handeln kommer ta över. Jysk som nyss släppte sitt resultat för det brutna räkenskapsåret 2017/2018 visade på 8,9% ökad omsättning, 28,8% ökad vinstmarginal och en vinst på 182 miljoner SEK (enbart på den svenska marknaden). Detta är deras bästa år i företagets svenska historia sedan år 1991 och av den svenska omsättningen är det endast 5,5% som är e-handel, resten kommer från fysiska butiker.
  • Nya aktörer på marknaden
    Utöver ovan nämnda aktörer så har det kommit flera nya aktörer på marknaden. För några år sedan var det den gemensamma åsikten att om Dollarstore hyrde lokal i ett handelsområde så var det ett svaghetstecken, idag är det nästan tvärtom. Dollarstore är en av de mest eftertraktade hyresgästerna inom detta segment då de drar otroligt mycket folk, etablerar många nya butiker och samtidigt tjänar pengar. Detsamma gäller lågprismatvarujätten Lidl. Även dem har haft ett ordentligt etableringstempo de senaste åren, och efter att de skruvat konceptet kontinuerligt så är de otroligt populära, båda bland kunder och hyresvärdar.Ytterligare en aktör som blivit ständigt återkommande inom dessa handelsplatser är Nordic Wellness. Även de växer kraftigt och tjänar pengar. Och till denna aktör saknas ett likvärdigt e-handelssubstitut.
  • Och några försvinner
    Men givetvis går det inte bra för alla. Ingen har undgått att leksaksinstitutionen Top-Toy (BR/Toys R Us) gick omkull innan nyår, och andra, tidigare draglok inom lågprishandeln har det svårare idag än tidigare.

Min slutsats

Min uppfattning är att handlarna agerar mer försiktigt och kanske mer professionellt idag jämfört med tidigare. Förut handlade det bara om att öppna x antal butiker - så skulle omsättningen och därmed vinsten komma som gravitationen. Nu ställs det istället väldigt hårda krav på etableringarna som görs, allt från läge, hyra, rabatter, investeringsbidrag, grannar, infrastruktur, mm.

Skillnaden är att lokalkostnaden förut var en relativt liten del av omsättningen och därav en mindre betydande faktor. Idag är lokalkostnaden högre, relativt mot omsättningen, och därmed mycket viktigare. Givet att aktörerna har rätt förutsättningar är hyresgästerna inom lågprissegmentet här för att stanna!

Läs mer om CBREs arbete med Advisory and Transaction Services - Investor Leasing

Oscar Sandén

Oscar Sandén

Oscar arbetar på CBREs Göteborgskontor på avdelningen Advisory & Transaction Services, Investor Leasing. Oscar är en fastighetsrådgivare som är dedikerad och engagerade i att utveckla kreativa lösningar för de hyresutmaningar du kan tänkas ha. Oscar är en positiv och social person med brinnande intresse för försäljning, ekonomi och fastigheter.
Kontaktuppgifter: +46 073 149 8408

oscar.sanden@cbre.com

Prenumerera på bloggen

Prenumerera på bloggen

Senaste inläggen

Kategorier