Översvämningar är en av de största riskerna i Norden

I en artikel som The Economist publicerade nyligen kan man läsa: ”Marken under den tyska staden Erftstadt slets sönder som papper av översvämningar; Lytton i British Columbia bränns från kartan bara en dag efter att ha satt ett vansinnigt högt temperaturrekord; bilar flyter som döda fiskar genom gatorna som vänds i kanalerna i den kinesiska staden Zhengzhou.” Följde du nyheterna från ett säkert ställe?

Klimatrisken påverkar fastighetsekonomin

Klimatförändringar gör världen till en mer riskfylld plats. Skulden förväntas bli svårare och dyrare att betala. Marknaderna kommer att behöva faktabaserad information om hur klimatförändringar leder till materiell risk. Hur städerna bemöter och hanterar utmaningarna som orsakas av klimatförändringar kommer att påverka hela fastighetsbranschen. Detta kommer sedan att återspeglas i fastigheternas värden och investeringarnas prestanda.

Ekonomiska publikationer beskriver två huvudsakliga effekter av klimatförändringar på fastighetsekonomin: produktivitetsförändringar och förstörelse av tillgångar. Kommersiella fastigheter (CRE) kan reduceras till följd av skador på det fysiska kapitalet (infrastruktur, fastigheter och utrustning). Även om sådan skada kan leda till en ökning av ersättningsinvesteringar på kort sikt, kommer den på aggregerad ekonomisk nivå sannolikt att sänka nettoförmögenheten (ECB, 2020). Vissa ekonomiska skribenter hävdar till och med att den kombinerade effekten av ett kraftigt fall i fysiska fastigheter och en sänkning av fastighetspriser kan vara tillräckligt störande för att utlösa en omfattande ekonomisk lågkonjunktur (ESRD, 2021).

Den senaste tiden har vi sett några av de värsta översvämningsnyheterna på decennier. Även om vi kan koppla många av dessa händelser till extrema väderförhållanden måste vi erkänna att många europeiska (och särskilt nordiska) städer är belägna mycket nära vatten. Data från IPCC (2021) visar att vissa aspekter av klimatförändringar kan förstärkas för städerna, inklusive värme (eftersom stadsområden vanligtvis är varmare än omgivningen), översvämningar från kraftiga regn och havsnivåhöjning vid kuststäder.

CRE-marknader i Norden kan stå inför potentiellt stora förändringar i prissättning

I en studie som publicerades 2021 har det Danska Meteorologiska Institutet (DMI) utvecklat ett antal översvämningsscenarier för den danska kusten. Studien visar att skador i fastigheter utgör en stor andel av de totala översvämningskostnaderna.

I en kartläggning av kustfloderna i Norge (Breili et al., 2019) visar det sig att även om Norge generellt sett har låg risk för havsnivåhöjning på grund av sin branta topografi, är en betydande mängd infrastruktur i fara längs deras kuster. Nationellt sett identifierade analysen över 100 000 fastigheter och 510 km vägar med risk för översvämningar.

I Sverige har man sammanställt en rapport som visar att höjningen av havsnivån kan utsätta mer än 200 000 fastigheter för fara på grund av översvämningar och/eller jordskred (Commission on Climate and Vulnerability 2018).

Dessa prognoser är mycket relevanta för finanssektorn, eftersom kreditinstitut riskerar att drabbas av förluster om ägare som förlorat sina tillgångar inte kan återbetala sina lån. Detta är särskilt fallet om fastigheter ställts som säkerhet för skulden.

Data från Danmarks Nationalbank (2021) visar att danska kreditinstitut har fastighetsportföljer till ett värde av 2,8 biljoner DKK. Dessa portföljer inkluderar lån och garantier mot säkerheter i de underliggande fastigheterna. Portföljer på 41 miljarder DKK finns för närvarande i områden som redan riskerar att översvämmas. I det mest extrema klimatscenariot kommer detta belopp att öka till 198 miljarder DKK under de närmaste 50-80 åren. Medan bostadsfastigheter står för den största andelen fastigheter längs den danska kustlinjen, utsätts också många kommersiella fastigheter, offentliga fastigheter och fabriker för översvämningar. För kommersiella fastigheter, förutom direkt skada på egendomen, kan en översvämning orsaka andra ekonomiska förluster relaterade till nedstängning av verksamheten.


Finlands Bank (2021) pekar ut sju utsatta kustflodområden i Finland. Enligt uppgifter från 2019 uppgick CRE-säkerheter i områden med risk för flodöversvämmade floder i de största finska städerna till nästan 22 miljarder euro. Med ett värde av 31 miljoner euro har Helsingfors den högsta andelen av kreditinstitutens säkerheter för kommersiella fastigheter som är utsatta för översvämningsrisker vid kusten.

Översvämningsrisken kommer också att få starka konsekvenser för försäkringspremier som ett sätt att skydda tillgångarnas värde. Vidare kommer kreditinstitut att tillämpa strikta regler för högsta LTV-kvot som krävs för att ge bolån för portföljer med risk för översvämning, vilket begränsar risken för kreditinstitut.

Övergång till en grön ekonomi

För att möta klimatförändringar bör vi anpassa och förbereda oss. Vi kan bygga uppdämningar för att möta den stigande havsnivån, fastigheter kan utformas för att klara våldsamma stormar och stänga ute värmen (ECB, 2020). Nackdelen är att kostnaderna är höga för klimatanpassning och efter en naturkatastrof kan bistånd till hushåll och företag orsaka ett stort budgetunderskott. För länder som Danmark och Norge kan skadorna av översvämmade floder ensamma stiga till 5% eller mer av nationell BNP år 2100 (McEvoy, 2021).

Ett annat sätt att möta klimatförändringar är policies som dämpar påverkan på klimatet. De är till stor del förändringar gällande teknik, som både möjliggör ekonomisk tillväxt och leder till minskade utsläpp av växthusgaser. På global nivå har investerare insett att denna möjlighet finns och investerar i ökande takt i fonder som fokuserar på teknikutveckling. Data från Pitchbook visar att hittills under 2021 har globala investerare redan stängt lika många klimatfokuserade fonder jämfört med de fem föregående åren tillsammans.

Slutsats

I kuststäder kommer kombinationen av mer frekventa extrema havsnivåskillnader (på grund av havsnivåhöjning och översvämningar i floder) och extrema nederbörder att göra översvämningar mer sannolika (IPCC, 2021). Hur kommer detta att påverka nordiska CRE-marknader?

Framöver, om risken för översvämning förväntas öka i vissa områden, kan värdet på tillgångar minska redan innan någon översvämning har inträffat. Detta innebär att tillgångar och platser som anses mindre påverkade av klimatförändringar alternativt mer motståndskraftiga mot dem, i framtiden mycket väl kan dra nytta av en positiv förändring i prissättning. För investerare är målet att förstå hur klimatrisker kan påverka tillgångens likviditet och därmed avkastning i inkomst och tillväxt i kapital. Utmaningen är att analysen av klimatrisker skiljer sig mycket från vad vi kan se i analysen av marknadens finansiella risker, eftersom klimatriskprognoser görs över mycket långa tidsperioder med begränsad erfarenhet från liknande händelser.

Läs mer, 
Dragana intervjuad i CIJ Europe Daily Newsletter >> 

Dragana Marina

Dragana Marina

Dragana är ansvarig för Research, analysavdelningen, i Danmark. Hon är också med i det nordiska Research-teamet. Dragana har mer än 13 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Hon arbetar även med hållbarhetsfrågor.
Kontaktuppgifter: +45 (0) 3135 7484

dragana.marina@cbre.com

Prenumerera på nya artiklar

Prenumerera på nya artiklar

Senaste inläggen

Kategorier