Efter rekordförsäljningen: Nedskrivningar i city att vänta

I maj 2019 varnade vi i artikeln ”Se upp för stigande tomträttsavgälder i Stockholms city”om hur tomträttsavgälderna för kommersiella fastigheter i Stockholm city riskerade att stiga kraftigt på grund av de nya markanvisningarna som ägt rum i Hagastaden. Nu har Jacob Edin skrivit en ny artikel om tomträtter. 

Nu har den så kallade ”snurrtomten” mellan Klara Sjö och Waterfront markanvisats för en rekordsumma som är cirka tre till fyra gånger (!) högre än markanvisningarna i Hagastaden. Av de åtta anbud som inkom på tomten uppgick det vinnande anbudet till 82 000 kronor per ljus bruttoarea ”BTA”.

Den som äger en byggnad på mark upplåten med tomträtt betalar en årlig tomträttsavgäld till markägaren. Avgäldens storlek är bestämd till ett fast belopp under avgäldsperiodens gång, ofta 10 eller 20 år. Avgäldens storlek baseras på en avgäldsränta (för närvarande 3% för 10-åriga avgäldsperioder) och markens värde i avröjt skick.

Fastigheter med tomträtt

Stockholms kommun innehar relativt många fastigheter upplåtna med tomträtt (se rödmarkerade fastigheter i karta nedan), vilket är en god inkomstkälla för kommunen med stabila kassaflöden. På grund av att Stockholms innerstad har varit mer eller mindre fullt exploaterad, har dock möjligheten att genom jämförelseobjekt bedöma markvärdet varit begränsat då det saknas relevanta försäljningar i närtid. Redan när de kommersiella fastigheterna i Hagastaden började anvisas, publicerades en artikel på Sveriges Fastighetsblogg som varnade för att detta skulle komma att höja avgäldsnivåerna i Stockholm city.


Karta: Datscha.se

Den 30 september 2021 godkände Exploateringsnämnden i Stockholms kommun markanvisningen med Stenhöga Utveckling 3 AB, helägt av Humlegården Fastigheter AB. Priset uppgår till 82 000 kr/kvm ljus BTA. Hade fastigheten varit upplåten med tomträtt, givet samma markvärde, hade det motsvarat en tomträttsavgäld om 2 460 kr per kvm ljus BTA per år eller ca 2 950 kr per kvm lokalarea ”LOA” per år (givet en schablon om 1,2 BTA/LOA). Enligt CBREs Office Snapshot från Q2 2021 uppgår primehyran i CBD till 7 600 kr/kvm, enbart avgälden skulle alltså uppgå till nästan 40% av hyresnivån.

Hur påverkas värdet för fastigheter?

För att exemplifiera hur detta kan komma att påverka värdet för fastigheter i liknande innerstadslägen, allt annat lika och givet ett direktavkastningskrav för kontor på 3,4%, skulle en fastighet som vid senaste värderingstillfället bedömts få en avgäld om 1 500 kr/kvm BTA baserat på ett byggrättsvärde om 50 000 kr/kvm BTA nu istället tänkas få upp till 2 460 kr/kvm BTA. Detta får ett genomslag om ca 28 200 kr/kvm BTA eller ca 33 900 kr/kvm LOA i enighet med samma konvertering som ovan.

Höga bud i anvisningstävlingen

Det bör dock nämnas att buden som placerade sig på andra och tredje plats i anvisningstävlingen var 70 000 respektive 65 000 kr/kvm ljus BTA, vilket fortfarande ligger långt över tidigare försäljningar av mark för kommersiellt ändamål.

Summering

För att summera kan man konstatera att Stockholms kommun som länge jobbat aktivt med förvaltningen av sina tomträtter nu fått ett jämförelseobjekt som kan komma att driva upp nivåerna. Samtidigt är grundläggningen för fastigheten allt annat än normal och kommer bland annat urholkas av en 3D-fastighet. Olika analyser och tolkningar av affären kommer definitivt att prövas i mark- och miljödomstolen i framtiden när tomträttsavgälder för andra city fastigheter ska avgöras.

Läs mer om fastighetsvärderingar och vårt arbete i teamet på Valuation Advisory Services på cbre.se/valuation.

Du har väl inte missat CBREs Office Snapshot Q2 2021? Läs den här >>

Jacob Edin

Jacob Edin

Jacob jobbar på CBRE i Stockholm, på avdelningen Valuation & Advisory. Avdelningen arbetar med uppdrag inom fastighetsvärdering och fastighetsekonomiska utredningar. Jacob har erfarenhet inom tomträttsfrågor från sin tid på Stockholm stad där han jobbade med byggrättsvärdering inför avgäldreglering.
Kontaktuppgifter: +46768548543

jacob.edin@cbre.com

Prenumerera på nya artiklar

Prenumerera på nya artiklar

Senaste inläggen

Kategorier