3 saker att hålla koll på inför fastighetsinvesteringar 2018

Skillnaden mellan fastigheters avkastning och kapitalkostnad, så kallat yield gap, är fortsatt mycket högt i ett historiskt perspektiv och bäddar för ännu ett bra år på fastighetsmarknaden. Det finns dock några saker att hålla ögonen på som kan ha en stark påverkan:

  • En snabb uppgång i kärninflationen, i synnerhet i USA. Det påverkas i sin tur av löneökningar och högre priser på råvaror som basmetaller och olja. Löneökningarna har hittills varit modesta på grund av låg produktivitetstillväxt, och råvarumarknaden präglas ännu av högt utbud i förhållande till efterfrågan. En snabb reversion här kan dock ge utslag i högre inflation och tvinga Federal Reserve att höja räntan snabbare än planerat, vilket skulle minska yield gapet
  • Alltför snabb tillbakarullning av programmen för kvantitativa lättnader (QE) – detta skulle sannolikt öka kreditspreadarna, höja avkastningen på obligationer och då skulle det bli mer attraktivt för t.ex. institutionella investerare att placera i obligationer relativt fastigheter

Den stora utmaningen för retail är inte e-handeln

Det har sannolikt inte undgått någon att det pågår ett större strukturellt skifte inom retailsegmentet i och med globaliseringen och e-handeln. Det kräver större investeringar för att fortsätta nå kunder och skapa tillväxt i denna nya arena. Investeringar för att nå tillväxt och för att behålla samma intäktskrona kommer pressa marginalerna hos dessa aktörer och en viss utslagning av fysiska butiker i lägen som inte funkar kommer sannolikt fortsätta ske.

Den största utmaningen för handeln kommer dock inte att vara e-handeln i sig, som – när investeringarna väl är tagna och den långsiktigt hållbara branschstandarden kring returer är skapade – förmodligen kommer ticka på. Den största utmaningen för handeln är hur man kommer att få till tilläggsförsäljningen som man idag i större utsträckning har ”gratis” i de fysiska butikerna. Det kommer kräva mycket mer arbete med smarta logaritmer, marknadsföring genom influencers och exponering i rätt kanaler.
Det kan dock konstateras att trots att omsättningen ökat inom e-handeln så växer fortfarande den fysiska handeln i omsättning, och fler butiker öppnar än stänger.

Varför är kärninflationen så svag?

Efter snart 30 år med fallande räntor frågar sig många om inflationen har dött för gott och vi kommer leva i ett evigt lågränteklimat från och med nu. Den låga inflationen anses kunna härledas till låga råvarupriser, slack på arbetsmarknaden och låg produktivitetstillväxt. De sistnämnda två anses vara orsaken till svag löneökningstakt, vilket i sin tur också är en orsak till låg inflation.
Att produktivitetstillväxten är låg kan dock vara svårt att ta till sig, eftersom vi dagligen ser förbättringar som medförts av digitaliseringen som gör att vår vardag fungerar bättre. Varför produktivitetstillväxten är så låg vet man inte säkert, men det finns ett antal teorier om detta:

  1. Produktivitetstillväxten är verkligen låg – tillväxten i vår output gentemot input har saktat ner, och därför finns det ingen anledning till lyft i reala löner och inflationen förblir låg;
  2. Vi mäter saker fel – produktiviteten har ökat, men i form av sparad tid snarare än pengar, som är en mer mätbar ekonomisk aktivitet. Delningsekonomin medför mer effektiv användning av resurser, så outputen är mindre men effektiviteten är högre. Dessutom mäts en del viktiga aktiviteter inte som ekonomisk aktivitet, såsom fri tillgång till information på google
  3. Produktiviteten kunde ha ökat, men vi använder inte den frigjorda tiden till att arbeta mer – vi surfar istället alltmer på sociala medier
  4. Det finns en eftersläpningseffekt – vi har investerat mycket som kommer ge produktivitetstillväxt, men vi har ännu inte sett effekterna av dessa. Till exempel kan man nu göra sina bankärenden online, men det är först när en full övergång har skett till online som den fulla produktivitetstillväxten kommer till uttryck

 

Amanda Welander

Amanda Welander

Amanda jobbar som Head of Research på CBRE i Stockholm och har ansvar för analysarbetet i Sverige. Amanda har djup fastighetskunskap och förståelse för finansiering och global makroekonomi. Hon har en bred erfarenhet inom analys från fastighets- och byggbranschen.
Kontaktuppgifter: +46733498757

amanda.welander@cbre.com

Prenumerera på bloggen

Prenumerera på bloggen

Senaste inläggen

Kategorier