Vill du hellre lyssna på artikeln? Klicka här.
Artikelserie: Den nya tunnelbanans påverkan på Stockholms fastighetspriser
För första gången sedan 1994, då Kungen invigde Skarpnäcks tunnelbana, ska Stockholm få nya tunnelbanestationer. Vad innebär detta för staden, och vilka områden kan tänkas gynnas mest? Följ med i vår artikelserie om den nya tunnelbanan.
Varför byggs tunnelbanan ut?
Det främsta skälet för utbyggnaden är att 35 000 personer uppskattas flytta in till Stockholm varje år. Som motprestation för att staten är med och finansierar de 28,6 miljarder det beräknas kosta, har kommunerna i gengäld lovat att bygga uppemot 82 000 nya lägenheter.
Fram emot 2030 beräknas tunnelbanan ha ytterligare 170 000 påstigande passagerare, vilket innebär en kapacitetsökning på tunnelbanenätet om cirka 15,5%. Byggtiden för den nya gula linjen mellan Arenastaden och Barkarby är beräknad till 6 år. Förlängningen av den nya tunnelbanan till Nacka beräknas ta 7 – 8 år att färdigställa.
Hur har vi gått tillväga?
För att kunna skapa oss en uppfattning om hur fastighetspriserna kan tänkas påverkas i de områden som får nya tunnelbanan, behövde vi först skapa oss en uppfattning om hur sambanden ser ut idag för det befintliga tunnelbanenätet mellan fastighetspriser och restid. Vi tittade därför på genomsnittet för slutpriser de senaste 12 månaderna för lägenheter i relativ närhet till respektive tunnelbanestation, med en storlek mellan 60 – 75 m². Detta är ett sätt att harmonisera priserna, eftersom mindre lägenheter tenderar att ha högre kvadratmeterpriser än större. Man betalar mer för den första kvadratmetern än man gör för den sista. Vidare är restiden beräknad från respektive station in till T-centralen under kvällstid, och inte under rusningstid.
Determinationskoefficienten mellan genomsnittliga bostadsrättspriser per kvadratmeter och restiden in till T-centralen var överraskande starkt, med en R2 koefficient om 0.699. Determinationskoefficienten anger förklaringsgraden, dvs. hur stor andel av variationen i y (priser) som kan förklaras av ändringar i x (restiden). Det vill säga, cirka 70% av variationerna i pris kan förklaras av olika längd i restid. Vi har i vår studie antagit att det föreligger kausalitet - orsakssamband.
Undervärderade stationer
Om man ser till grafen nedan, kan man alltså säga att trendlinjen visar vad det ”rätta” priset för en viss tunnelbanestation hade varit om man enbart hade tagit hänsyn till restiden in till T-centralen. De stationer som enbart baserat på detta, kan anses vara mest ”undervärderade” är Hjulsta, Hallunda, Akalla, Solna Strand samt Rådhuset. Vi kan enbart spekulera om varför det är så; men om man hade justerat för områdets generella sociodemografiska status, byggår och den generella kvalitén på bostadsbeståndet, kunde förmodligen en stor del av gapet förklaras. Vad gäller Rådhuset (innerstadsläge nära T-centralen) kan gapet vara relaterat till att närheten till city trots, anses området ändå tillhöra en annan delmarknad, dvs Kungsholmen.
Övervärderade stationer?
Bland stationerna som omvänt har högre genomsnittliga priser än vad man kunnat vänta om man enbart sett till restid, finner vi Aspudden, S:t Eriksplan, Axelsberg, Sockenplan, Kristineberg och Mariatorget. Diskrepansen här kan antagligen förklaras av ett gott rykte och ett modernt och attraktivt fastighetsbestånd.
Värt att notera är att det bor mer folk söder om Slussen än det gör på norrsidan; det är därför intressant att flera av de ”undervärderade” stationerna befinner sig i norrort medan flera av de ”övervärderade” stationerna finns i de södra och västra delarna av stan.
Restid i minuter till Stockholms Centralstation.
Min slutsats:
Vid tunnelbanestationerna som ligger under trendlinjen får du kortast pendlingstid för pengarna, medan för de stationer som ligger över betalar du en premie som motiveras av andra saker än kort pendlingstid.
LADDA NER RAPPORTEN HÄR >>
Du omdirigeras till CBRE Global Research Gateway. Där du skapar du ett konto med inloggning.
Du får gärna höra av dig till mig eller mina kollegor om du har frågor om rapporten eller om fastighetsbranschen.
