På transaktionsmarknaden har det varit en betydligt trögare start 2018 jämfört med 2017. Till skillnad från handel, bostäder, industri och landförsäljningar, där transaktionsvolymen sjönk under första halvåret 2018, har dock volymerna för kontor och samhällsfastigheter varit i stort sett oförändrade. Med tanke på de långa hyresavtalen och skattefinansierade hyresgästerna, kan just tillgångsslaget samhällsfastigheter anses vara mindre konjunkturkänsligt.

Som andel av årets transaktionsvolym har alltså samhällsfastigheter ökat och utgör 9% hittills i år, att jämföra med 6% under 2017. Största nettoköparna per investerarkategori hittills under 2018 har varit privata fastighetsbolag, fastighetsfonder samt utvecklare. Största nettosäljare av tillgångsslaget har varit den publika sektorn samt privatpersoner.

Avkastning

Till skillnad från hyresbostäder, där yield-nivåerna har pressats och även i regionstäder nu ligger kring 4%, kan man fortfarande hitta samhällsfastigheter på direktavkastningskrav över 5%, beroende på fastighetens skick, läge och kontraktslängd. Gör man bedömningen att vi börjar närma oss slutet på en högkonjunktur kan det vara ett intressant alternativ till statsobligationer, som inte ger så hög avkastning, och guld, som inte genererar något kassaflöde.

Stor efterfrågan i framtiden

Samhällsfastigheter som fängelser, skolor, äldreboenden och sjukhus kan förväntas ha en stabil efterfrågan även i framtiden, om man inte väntar sig en snar ankomst av Apokalypsen. Behovet för kommuner och landsting att frigöra resurser till kärnverksamheterna ökar – antalet barn och äldre förväntas öka i en snabbare takt än skatteunderlaget gör, vilket kan tänkas tvinga en del kommuner att lätta på balansräkningen. Andelen av befolkningen i arbetsför ålder hamnar på den lägsta nivån på åtminstone 50 år, i alla regioner, till 2025.

Prognoser visar att omkring 40 000 nya platser behövs för äldre till 2030, och 125 kommuner har redan idag brist på platser i särskilda boenden för äldre. Det beräknas kosta omkring 60 miljarder kronor. (kartläggning Dagens Samhälle).

Min slutsats

Samhällsfastigheter kan vara ett defensivt investeringsalternativ i en sencyklisk miljö.

Framtidens åldersfördelning i befolkningen, jämfört med idag. Källa: SCB