Under vintern har bostadspriserna fallit i Stockholm och en stark oro för en potentiell bostadsbubbla har uttryckts i såväl media som av internationella organisationer.
Anledningarna till detta
- Sverige har en av de högsta kvoterna i OECD vad gäller nominella bostadspriser gentemot inkomst. Det har skapat frågor kring hållbarheten i den svenska prisutvecklingen på ägarmarknaden
- I och med att Sverige har ett strikt hyresregleringssystem, som har få motsvarigheter i omvärlden, i kombination med höga krav i byggnormerna innebär dock att en stark efterfrågan primärt kanaliseras genom ägarmarknaden. Det är därför logiskt med en starkare prisutveckling än i länder med marknadshyror
- Vad gäller framtida efterfrågan har Sverige en låg arbetslöshet, stark urbanisering och en relativt stark köpkraft; detta har historiskt lett till högre priser
- Kommersiell stadsutveckling har prioriterats ned av kommunerna till förmån för bostäder de senaste åren. Bostadsbyggrätter har varit hett eftertraktade och betingat ett högre pris i SEK/m² ljus BTA än kontor. Man har dessutom varit duktig på att ta betalt för marken, där markpriset per kvm bostadsyta stigit i Storstockholm med 280% sedan 2009. En ökning i bostadsinvesteringar från 2013 och framåt innebär att nytt utbud är på väg till marknaden, vilket bör dämpa prisutvecklingen
- Den nuvarande sättningen verkar dock även vara relaterad till bankers åtstramningar i kreditgivningen till hushåll. Detta i kombination med det nya amorteringskravet och att vi snart påbörjar en räntehöjningscykel pekar mot att marknaden svalnar av i närtid.
Min slutsats
En potentiell affärsmöjlighet är att pressade bostadsutvecklare i högre grad – där det är möjligt – konverterar sina projekt till hyresbostäder, något som kan vara av intresse för investerare som önskar öka sin exponering mot den stabila svenska hyresbostadsmarknaden.