Det var temat på panelsamtalet under seminariet Fastighetskvinnan. Och visst har Amazon potential att röra om marknaden i Sverige på flera plan. Ett marknadsinträde skulle ha potentialen att

• accelerera skiftet mot online;
• sätta ett förändringstryck mot bättre logistik;
• och framförallt, skifta en större del av onlinehandeln mot plattformar, något som sker i väldigt liten utsträckning i Sverige idag men är stort utomlands. Till exempel finns Lindex numera på Asos och Ikea säljer via Amazon.

Vad händer inte?

Vad som inte kommer att hända, om man tittar på USA och Storbritannien som ligger flera år före oss, är att butiken blir helt obsolet. Renodlade e-tailers öppnar fysiska butiker för att det både stärker varumärket och breddar antalet försäljningskanaler. Varför vill man ha flera försäljningskanaler?

Jo, för det första – omnichannel-kunder (som shoppar såväl online som i butik) spenderar i snitt 4% mer i butik och 10% mer online än de som bara shoppar i en kanal, enligt en Harvard-studie.

Och för det andra – returer driver försäljning i butik. 58% föredrar att returnera i butik framför att skicka med posten; och 66% av de som returnerade en vara i butik gjorde ett nytt inköp medan de ändå var där.

Vad kan man då vänta sig framöver?

Som fastighetsägare bör man vara beredd på att mer aktiv förvaltning kommer att krävas för att få en bra avkastning. Hyresgästmixen kommer sannolikt att förändras, och viss evidens från Manhattan kan peka mot att det kommer att bli kortare genomsnittliga kontraktslöptider än tidigare. Detta är något att omfamna; det ger möjlighet för handlare att test-trycka marknaden med nya produkter, och ger en högre flexibilitet för fastighetsägaren. De mest framgångsrika fastighetsägarna kommer också att fungera som partners för sina hyresgäster.

Underhållning växer

Vidare är de främsta konkurrensfördelarna mot e-handeln bekvämlighet och upplevelser. Något som väntas växa mycket framöver är restauranger; människor äter mer ute än tidigare och i Sverige väntas sektorn växa med 3,5% per år de närmaste åren. Det kommer därför att bli de nya ankarhyresgästerna; det får människor att stanna längre på en plats än de annars hade gjort. Underhållning av olika slag väntas växa. Och retailers med starka varumärken har ett existensberättigande även framgent; det vet alla som har försökt parkera på Ikea Barkarby en lördag förmiddag.

Fysiska butiker vs e-handel

Inom sällanköpshandeln kommer det förmodligen bli en polarisering; ser man på den amerikanska och brittiska fastighetsmarknaden, är det lågpriskedjor (Target, Primark, Dollarstore här hemma, osv.), byggvaror, trädgård och lyxsegmentet som klarat sig bra i fysiska butiker, medan mid-range (Hugo Boss, Tommy Hilfiger osv.) har haft det tuffast. I e-handeln i USA går cirka 50% av e-handeln till aktörer som har ett stort fysiskt butiksnät, och mindre än 5% till renodlade e-handlare. Detta är alltså ett komplement till affärsmodellen och inte en ersättning för fysiska butiker; handlare i USA har upplevt att när man stängt ner fysiska butiker i ett område så har e-handeln i det området drabbats negativt.

Viktigast av allt

Min slutsats

Något man tappat bort i diskussionerna om e-handeln är att det viktigaste fortsatt är den demografiska utvecklingen och läget. Det är säkert så att en del butiker stänger i Sverige som får hårdare konkurrens från e-handeln; men det är också så att en stor del av dessa stängningar även kan härledas till en dålig befolkningsutveckling i det området där den finns, och att läget i delmarknaden inte var bra. Titta därför på objekt i demografiskt starka områden i bra lägen; här finns potential att göra bra affärer.

De tre viktigaste makro-insikterna från Nordea

Under seminariet Fastighetskvinnan diskuterades även makro av erfarna Annika Winsth, Chefsekonom på Nordea. En viktig poäng var att integrationen är avgörande för den svenska ekonomin på längre sikt, eftersom man kommer att behöva höja skatten om de nyanlända inte kommer i arbete.

Tre viktiga spaningar som ger ledtrådar om utvecklingen framöver

• Att den underliggande trenden för kärninflationen fortsatt är på svaga 1.3%, samma som 2015. Man kan därför inte påvisa att man har vunnit något med en negativ ränta, endast en försvagad krona och en högre skuldsättning. Man kommer behöva en boost i livsmedelspriser för att nå inflationsmålet – och det är inte uthålligt
• Konjunkturen kommer sannolikt att bli svagare, men från en hög nivå, och man tror att istället för en krasch kommer det att bli en avmattning
• Man tror därför på en fortsatt låg räntenivå och att räntan kommer vara runt 0.25% år 2020

Här kan du läsa mer om hur CBRE jobbar med Retail: CBRE.se - Retail