Hur avgälden för fastigheter upplåtna med tomträtt i Stockholm city kommer att förändras är något många fastighetsägare borde ägna en extra tanke åt. 7e maj 2018 meddelade högsta domstolen att mark- och miljööverdomstolens avgörande angående avgäldsräntan står fast. Därmed sänktes avgäldsräntan från 3,25 % till 3,0 % för tomträtter med 10-åriga avgäldsperioder. Glädjande nyheter för de som innehar fastigheter upplåtna med tomträtt.
Det är dock den andra delen av vad som konstituerar tomträttsavgäldens storlek som bör oroa dessa fastighetsägare. Tomträttsavgäldens storlek fastställs enligt praxis baserat på en avgäldsränta (nuvarande 3 %) av fastighetens värde i avröjt skick.
Bristande jämförbara transaktioner
På grund av bristande jämförbara transaktioner av byggrätter för kontorsändamål i Stockholms innerstad har markvärdet bedömts med äldre transaktioner och friköp av fastigheter redan upplåtna med tomträtt. Några exempel på transaktioner som används för att bedöma byggrättsvärdet idag är Apeln 19, Klassföreståndaren 1 och Svärdfisken 13, vilka samtliga är belägna på Norrmalm. Alla transaktionerna utgörs av friköp av mark redan upplåtna med tomträtt. Transaktionerna utfördes mellan år 2000 till 2009 då köpeskillingarna låg i intervallet 10 000 – 15 000 kr/kvm BTA.
Nya markanvisningar
I och med utvecklingen av Hagastaden har det nu anvisats mark för kontorsändamål till priset 20 510 kr/kvm BTA till Atrium Ljungberg och nu senast till Castellum till priset 21 000 kr/kvm BTA. Vid utvecklingen av ”Söderstadion- och Hovet-tomten” anvisades mark för 17 200 kr/kvm BTA kontor.
Snart förväntas även den så kallade ”snurrtomten”, belägen vid Waterfront, med utsikt mot Stadshuset anvisas till en rekordsumma.
Min kommentar
Även om ovan nämnda markanvisningar är just bara det än så länge så finns ändå skäl för oro. Då markvärdet inför tomträttsavgälden beräknas ”i avröjt skick” tas ingen hänsyn till om byggnaden är eftersatt, har en planlösning som inte är optimal för dagens marknad eller har några andra byggnadstekniska defekter som gör att det inte går att få ut topphyra.
Fastigheten förutsätts kunna bebyggas med en modern byggnad med högsta standard, varför varje berörd fastighetsinvesterare bör ta sig en funderare på vad som kan komma hända med tomträttsavgälden vid nästa regleringstidpunkt för att inte få några otrevliga överraskningar när det är dags för reglering av tomträttsavgälden.
