CBREs återkommande gästbloggare Karin Witalis delar med sig av den senaste SEPREF-rapporten.
Stabilt i Stockholm och Malmö, stigande i Göteborg.
Den senaste konsensusprognosen från SEPREF, the Swedish Property Research Forum, indikerar att kontorshyrorna ligger kvar på 8 000 kr per kvm och år i Stockholm och i Malmö på 2 900 kr per kvm, medan kontorshyran i Göteborg har justerats upp med 100 kr det senaste kvartalet till 3 500 kr per kvm. Det är hyra för kontor i bästa läge (prime office rent) som prognosen avser.
Den kortsiktiga hyresprognosen föll relativt kraftigt när pandemin slog till i mars 2020. Därefter fick vi en viss återhämtning i hyresprognosen under Q4, som dock inte riktigt nådde upp till toppnivån som uppmättes innan pandemin. Nu ser vi en stabilisering på denna lite lägre nivå i Stockholm och Malmö. Hyrestillväxten har varit något starkare i Göteborg och där är primehyran nu tillbaka i samma nivå som innan pandemin.
Mindre dyster syn på ett års sikt
Hyresprognosen på ett års sikt visar på en fortsatt negativ marknadssyn, där majoriteten av de svarande förväntar sig antingen sjunkande eller oförändrade hyror det närmaste året. Sentimentet har dock gradvis förbättrats från för ett år sedan då pandemin slog till.
Svårbedömda avkastningskrav
Beträffande direktavkastningskraven för kontor (prime office yield) har nivån justerats ned något i Stockholm till 3,28 procent, men har förblivit stabil i Göteborg och Malmö på 4,0 resp. 4,25 procent. Den kortsiktiga yieldprognosen har varit stabil i både Göteborg och Malmö under flera år, medan den sjunkit ganska kraftigt i Stockholm under 2019 för att därefter fluktuera några baspunkter upp och ner de senaste kvartalen.
Förra kvartalet var yieldprognosen för det närmaste året väldigt spretig, mest markant i Stockholm, men även för Malmö och Göteborg. I den senaste konsensusprognosen bedömer dock en stor majoritet; över 80 procent, att yielderna kommer att förbli stabila på ett års sikt. Det stabila ränteläget och fortsatta höga efterfrågan från investerare är troligen förklaringen.
Om konsensusprognosen:
Varje kvartal sedan mer än 10 år tillbaka genomför nätverket the Swedish Property Research Forum (SEPREF) en konsensusprognos avseende kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö. Ett fyrtiotal bolag i fastighetsbranschen bjuds in att svara på enkäten. Frågorna handlar om kontorshyror (prime office rent) och avkastningskrav (prime office yield) på kort och lång sikt.
Kontaktpersoner: SEPREFs ordförande Tiffany Strand, seprefsverige@gmail.com eller Karin Witalis, ansvarig för konsensusprognosen, karin@witalisreal.com
