Vi har tidigare gjort uppskattningar för prispotentialen för de fastigheter som kan finnas i de nya stationsområden som uppkommer i samband med att man bygger den nya tunnelbanan. På grund av hög likviditet och många datapunkter, har våra observationer utgått från bostadsrättsmarknaden. Det har gått ett par år sen vi sist skrev om detta. Det kan därför vara relevant med en uppdatering.

I år kommer det märkas lite överallt att det byggs en ny tunnelbana i Stockholm. Det kommer att byggas tunnlar i samtliga nya spårdragningar, och flera tunnlar har fått högsta hållbarhetsmärkningen (”excellent” enligt Ceequal).

I slutet av året startar även de första installationsarbetena, där Akalla till Barkarby är först ut med detta. Sist i ledet är tunnelbanan från Fridhemsplan till Älvsjö, där byggstarten planeras till 2025 och man under 2022 politiskt ska fatta beslut exakt var man ska placera stationerna (sträckningen är dock beslutad). Planerad trafikstart blir 2034.

Vad händer i projektet?

Nu är båda stationerna i Barkarby färdigsprängda, och 2026 kommer de första resenärerna kliva på tåget. Regeringen har avslagit den överklagan som inkommit angående Högdalsdepån, vilket innebär att projektet kan fortlöpa som planerat.

På gul linje skapas plattformsutrymme i Hagastaden, man byggstartar spårtunnlar och det blir under året byggstart för station Södra Hagalund. År 2028 kommer tågen börja gå. Då kommer man kunna ta rulltrappan rakt upp i entrén på Nya Karolinska.

I Högdalen blir det arbetstunnel, och efter upphandling ska huvudtunneln börja sprängas ut. På blå linje blir det spår – och servicetunnlar i centrala Nacka och i Sickla efter årsskiftet. På Södermalm blir det sprängningsarbete för den kommande stationen Sofia, hisschakt börjar byggas i Stigbergsparken och huvudtunneln från Hammarby kanal börjar byggas. Trafikstart 2030!

Det blir även sprängstart i den gamla arbetstunneln på Blasieholmen, och i söderort börjar man spränga hisschakt på Gullmarsplan. Det blir även tunnelsprängningar vid Sockenplan samt ledningsomläggningar i Slakthusområdet.

I Barkarby hämtar man inspiration från det nedlagda flygfältet till plattformens konst. Där blir det rörliga molntäcken och handskrivna texter från flygfältets loggböcker från konstnären Helena Byström. För Hagastadens station blir det en rosa snäcka och en kristallgrotta, av konstnären Åsa Jungnelius.

Har nya tunnelbanan prisats in?

Om man utgår från sambandet mellan restid in till Stockholms central och pris per kvadratmeter (se bilden nedan), så stämmer marknadspriserna numera ganska bra in på vad de ”borde” vara med den nya restiden för de nya stationerna efter att tunnelbanan färdigställts. Det innebär att det mesta av det övervärde vi tidigare såg i förhållande till marknadspriset nu är borta, för de stationer som blir klara 2026–2030. En viss prispotential finns dock kvar enligt denna modell i Södra Hagalund samt Nacka Centrum, båda kring 25%.

Kvadratmeterpris för objekt i storlek 60-75 m2, genomsnittligt slutpris de senaste 12 månaderna. Restid kl. 18.15 på kvällen (ej rusningstid). Källa: CBRE Research

Det är mer vanskligt att göra uppskattningar för sträckningen Fridhemsplan-Älvsjö, eftersom man idag inte vet exakt var stationerna placeras. Om man utgår från ett scenario där de nya stationerna landar nära tvärbanan i Årstaberg och Årstafältet, så får vi ett minimi-scenario där uppsidan blir lägst eftersom där redan finns spårbunden trafik. Vi antar även att restiden mellan varje station kommer ta två minuter in till Fridhemsplan (vi vet att Älvsjö till Fridhemsplan kommer ta 10 minuter). Då är potentialen 9% i Liljeholmen, där restiden in till Centralen förbättras med 4 minuter, 16% i Årstaberg, 17% i Årstafältet och hela 41% i Östberga, som idag saknar spårbunden trafik. Uppsidan i Älvsjö blir +/-0, eftersom man redan idag har pendeltåg.

Slutsats: Vi skulle därför rekommendera fastighetsbolag att leta byggrätter i Södra Hagalund, Nacka Centrum, Östberga och Årsta.