Vill du hellre lyssna på artikeln? Klicka här.
Göteborg växer på alla håll, med nya områden och högre byggnader. Satsningarna under de närmsta åren är enorma, inte minst inom kontorsmarknaden, vilket är naturligt eftersom dagens efterfrågan kraftigt överstiger utbudet. Men hur borde fastighetsägarna agera för att undvika stora vakanser i framtiden?
Under de senaste åren har nybyggnationer av kontor varit tämligen begränsade i Göteborg. Kontorsstocken har utökats långsamt, betydligt långsammare än efterfrågan. Med en stark ekonomi och ökande efterfrågan, har kontorsbristen lett till sjunkande vakanser på de flesta delmarknaderna. Vi har också sett en stadig ökning av hyrorna som nu pressats upp och vi har noterat nivåer på 4 000 kr/kvm för unika och centralt belägna objekt. I princip alla aktörer på marknaden har identifierat behovet av nya ytor och projektpipen är större än någonsin i Göteborg. Fram till 2022 planeras cirka 900 000 kvm nya kontorsytor, men ledtiderna är långa vilket gör att marknaden kommer känna av det utökade utbudet först 2020, med en ketchupeffekt runt 2022.
CBRE har analyserat utvecklingen på efterfrågan, baserat på prognoser från oberoende ekonomiska institut, kombinerat med de nya kontorsytorna. Genom analysen har en viss risk för stigande vakanser och sjunkande hyror identifierats. Om allt i dagens pipeline skulle byggas leder det till att utbudet överstiger efterfrågan 2022. Konkurrensen kan då komma att bli så stor att fastighetsägare tvingas sänka sina hyreskrav från dagens nivåer. Vid planering av sina projekt har fastighetsägarna främst tittat på dagens rådande brist, utan att ta hänsyn till den stora mängd kontorsyta som ligger i pipen hos övriga aktörer. De flesta projekten är dessutom planerade efter den marknad och konjunktur som råder idag men enligt många prognoser har vi en sättning i konjunkturen att vänta oss vilket kommer att påverka lokalbehovet negativt.
Kommer vi hamna i en situation med en mättad efterfrågan?
I och med att en stor mängd ny kontorsyta är kommunicerad, innebär det större konkurrens om hyresgäster. Det bör leda till att fastighetsägarna måste vara mer försiktiga och kräva en större uthyrningsgrad innan byggnationerna startar. Det är därför inte troligt att alla projekt förverkligas, flera projekt kommer antagligen ställas in. Med en projektpipe som följer efterfrågan bättre, kan hyresnivån hållas till dagens nivå och vakansgraden fortsatt hållas låg.
Min slutsats
Vid en prognos av framtidens kontorsbyggnationer måste hänsyn tas till såväl dagens ekonomiska situation som den ekonomiska utvecklingen i framtiden samt befolkningsutvecklingen och dess påverkan på efterfrågade kontorslokaler.
Dagens stora pipeline, som kan sättas i relation till dagens kontorsstock i Gårda om 290 000 kvm eller Lindholmen med 260 000 kvm, är större än framtidens bedömda efterfrågan. Det krävs därför att fastighetsägarna hyr ut större delar av sina projekt innan de sätter igång med byggnationerna. Effekten av högt utbud blir annars fallande hyror eller höga vakanser. För att undvika en sådan situation blir följden att många projekt kommer att ställas in, bara de starkaste och de som är först ute på marknaden kommer att överleva. De kritiska elementen för fastighetsägarna blir att:
• Hitta hyresgäster i tid
• Anpassa lokalerna till efterfrågan
• Komma igång i tid - aspekter som kapacitetsbrist inom byggbranschen och byggnationen av västlänken kan leda till förseningar i projektet
