Göteborg står inför stora utmaningar med gigantiska infrastrukturprojekt. De centrala delarna väntas stundtals lamslås av byggnationen av nya tunnlar, broar, linbanor och säkert något annat transportsätt. Andreas analyserar här transaktionen av en nyproducerad kontorsfastighet.

Uppmärksammad affär

I augusti i år kommunicerades att Bygg-Göta förvärvat ÅF-huset i Kallebäck av GBG Office 1 AB, ett av Pareto bildat och förvaltat bolag. Försäljningen gjordes som en off marketaffär till ett pris om 650 miljoner kronor. Affären väckte mest uppmärksamhet eftersom säljaren så sent som i december 2014 förvärvat fastigheten för 495 mkr. Den 16 våningar höga fastigheten var då helt nybyggd.

Risk

Även intill ÅF-huset råder febril byggtakt där både bostäder och kontorsytor tillkommer för att ge utrymme för över 5.000 nya invånare. Området bedöms dock rent logistiskt klara sig bättre än många mer centrala delar som för stunden kan komma att belastas av de storskaliga projekten. En risk med fastigheten är dock att det i projektpipen för Göteborg finns presenterade kontorsprojekt om 1.200.000 kvm före år 2025 vilket motsvarar ett nytt CBD. Långt ifrån alla kommer att bli verklighet men däri ligger också risken. Fastigheten har ett mer perifert läge än många av de projekt som är på gång och med en stor ankarhyresgäst finns alltid en vakansrisk.

Att säljaren gjort en bra affär är givet med önskvärd tydlighet men hur ska vi tolka Bygg-Götas entré i området, för nog var det många som lyfte lite på ögonbrynen när köparen avslöjades? Bygg-Göta har i dag en stor fastighetsportfölj i Göteborgsområdet men just Kallebäck är något av en vit fläck.

Med kostnader och intäkter härledda från årsredovisningen erhålls en initial yield om 4,5 procent och kanske en tiondel däröver. Direktavkastningen bedöms nog av de flesta som relativt väntad men den stora uppsidan som köparen gör finns på hyressidan. Hyresnivån i dag bedöms återfinnas strax under 2.100 kr/kvm. Detta kan jämföras med Försäkringskassan som i dagarna flyttar in i huset intill för 2.360 kr/kvm på ett sexårigt kontrakt om ca 9.600 kvm. Ankar­hyresgästen ÅF förhyr dock en större yta på ett längre avtal.

Min slutsats

Även om affären kändes sprungen ur det blå så måste ändå medges att både säljare och köpare bör ha gjort en god affär och vid närmare eftertanke är den kanske inte så osannolik trots allt.

Artikeln publicerades i Fastighetsvärlden 2018-09-26.

Läs mer om CBREs värderingstjänster på cbre.se/valuation