När tid för besiktning bokas är ofta den första frågan jag som värderare får: ”Vad vill du titta på?” Jag har därför skrivit ned en sammanställning av några av de vanligaste frågorna kring besiktningsmomentet som jag får och mina reflektioner därav.
Vad vill en fastighetsvärderare se på en besiktning?
Svaret beror på två saker.
1. Är det en enskild fastighet eller många fastigheter?
2. Vilken fastighetstyp rör det sig om: är det bostäder, kommersiellt eller inom samhällssegmentet?
Vid enstaka bostadsfastigheter vill jag besöka en slumpmässigt utvald lägenhet som motsvarar ett genomsnitt avseende skick, standard och modernitet för att diskutera samt titta på badrum och kök. Ibland ges bara tillträde till pannrum, trapphus och tvättstugor vilket är olyckligt, då det inte ger helhetsbilden.
För kommersiella fastigheter är det önskvärt att besöka den största hyresgästen. Är det många fastigheter som utgör en enhetlig och rationell förvaltningsenhet som ska besökas på en dag, så funkar det bra att börja dagen med en kombinerad fika och ett översiktligt samtal om beståndets historik, kommande åtgärdsbehov och möjligheter. Då går rundvandringen i husen mycket smidigare och de värdedrivande faktorerna blir lättare att samla in.
Tillträde till lokaler och bostäder
I den mån det går att undvika så boka inte besök hos hyresgäster som kräver en massa pappersexercis i form av sekretessförbindelser för att få tillträde. Undvik även hyresgäster som känner sig besvärade och oroliga av ett besök. Jag rekommenderar att bostadshyresgäster informeras om att de inte ska känna sig oroliga och be om ursäkt för att det är lite dammigt och ostädat. Det är inte det jag tittar på.
Vilka personer vill jag som värderare träffa?
Vanligast är att förvaltaren deltar på besiktningen då frågorna utgörs av en blandning mellan teknik, hyreskontrakt och uthyrningsdiskussioner. Det går också bra att träffa fastighetsskötaren om förvaltaren har förhinder eller om fastighetsskötaren har arbetat med fastigheten under en längre tid. Det viktiga är att samtalsklimatet blir sakligt och inte för detaljstyrt. Ibland finns det en risk att mycket fokus hamnar kring en småsak för 50 Tkr när fastigheten betingar ett marknadsvärde på 500 Mkr.
Maximalt antalet deltagare och klädkod
Jag rekommenderar fyra personer inklusive mig - värderaren. En för stor grupp blir ineffektiv, svaren blir otydliga och det kan väcka för stor uppmärksamhet att gå runt. Min erfarenhet är att om det är en större grupp försvinner nerven i dialogen och besiktningen tar dessutom längre tid. Alla som deltar bör ha kompletterande kunskaper som de andra ej besitter. Det viktiga är att träffa representanter som inte är besvärade över situationen och sakligt kan diskutera hur fastigheten mår.
Hur lång tid tar en besiktning?
Cirka 60 minuter, beräknat på en konventionell förvaltningsfastighet utan omfattande vakansproblem, eftersatt underhåll eller planarbete. Ombesiktning (vart 3:e år) går fortare medans fastigheter med många byggnader, projekt- och hotellfastigheter samt fastigheter med hög säkerhet tar längre tid.
Besiktning av förvaltningsfastigheter kontra projektfastigheter
Projektfastigheter, fastigheter med stora vakanser, accessvårigheter och/eller andra problem tar alltid längre tid att besikta än en fullt uthyrd förvaltningsfastighet. Vid större vakanser behöver värderingen ett ramverk. För att fastställa ramverket behövs en dialog/information om t.ex. uthyrningstider, samband hyresnivå kontra hyresgästanpassning, förändringar av hyresobjekt och initiala hyresrabatter.
Ska fastigheten säljas?
Den frågan får jag alltid av hyresgästerna vid besök i deras lokaler eller lägenheter.
Jag rekommenderar att några för hyresgästen välkända ansikten är med mig, och i lugn och ro kan ge besked och besvara följdfrågor. De allra flesta besiktningar sker för bokslutsändamål eller belåning vilket är odramatiskt för en hyresgäst. Jag tycker det är bra att gruppen som går runt i husen utser en person som svarar på frågor. Det är fördelaktigt om gruppen eller beställaren har förberett färdiga svar på förväntade frågor.
Vad jag och mina kollegor vill se vid besiktningarna och diskutera med personer som kontinuerligt följer fastigheterna:
- Invändigt vill vi framförallt se de största hyresgästernas lokaler för att bilda oss en egen allmän/objektiv uppfattning om skick/standard/modernitet, alternativ användning och huruvida lokalerna matchar hyresgästernas krav.
- Diskutera kontraktsstrukturen med förvaltaren t.ex. om det är några hyreskontrakt som ska omförhandlas och vad det medför.
- Om det ingår ombyggnadstillägg i några hyror och i så fall vad och med vilka belopp.
- Om det finns eftersatt underhåll.
- Tillträde till de vakanta lokalerna och diskutera efterfrågebilden. Kopplat till anpassningsbehov och uthyrningstider.
- Motpartsrisk och nyttjandegrad framförallt när en hyresgäst hyr hela fastigheten.
Ovanstående punktlista återspeglar vanliga frågeställningar vid platsbesök. Då varje värderingsobjekt är individuellt varierar naturligtvis frågeställningar och behovet av stickprov i varje enskilt fall och påverkas bland annat utifrån de enskilda värderingsobjektets särdrag, kontraktsstruktur och antalet huskroppar.
Min summering:
Besiktningsmomentet underlättar för värderaren att förstå siffrorna i kalkylen och minskar avståndet mellan den teoretiska kalkylmodellen och den praktiska förvaltningen. Det är också en viktig källa till faktainsamling, särskilt vid geografiskt spridda portföljer som bytt ägare flera gånger på kort tid. Genom att även studera hur förvaltningsorganisationen rör sig i fastigheten och kommunicerar med hyresgästerna går det att läsa av hur väl fastigheten är förvaltad. För den näst vanligaste frågan förvaltaren får är gällande felanmälan som hyresgästen gjort och väntar på åtgärd för.
Ladda gärna ner min checklista "Tips inför en värdering"
