Vill du hellre lyssna på artikeln?
Jacob Edin är en av våra mest lästa författare på Sveriges Fastighetsblogg. Han har tidigare skrivit om tomträtter, du finner de artiklarna här. I den här artikeln guidar han oss i värdering av byggrätter.
Vid värdering av byggrätter finns inget kassaflöde att förhålla sig till och ett antal antaganden måste ställas upp. Små variationer från dessa antaganden kan ge stora förändringar av det bedömda värdet, vilket skapar osäkerheter i kalkylen. Detta gäller framför allt vid låga värden där totalvärdet överstiger byggkostnaderna med mindre än 30 %.
Rapport som grund
För att på ett adekvat sätt arbeta med och värdera byggrätter har Herman Donner skrivit en rapport för ”att i ett svenskt sammanhang kartlägga arbetsgången och källor till problem för värdering av råmark, byggrätter och projektfastigheter.” Det uppdraget fick han av RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors.
34 bolag - från fastighetsbolag till försäkringsbolag och konsultbolag - har sponsrat framtagandet av rapporten. Du kan ladda ner rapporten längst ned i artikeln.
Ortspris och projektkalkyl
I rapporten nämns att olika aktörer lägger olika vikt vid ortspriset och projektkalkylen. Rapporten beskriver också att många lägger störst vikt vid ortspriset. Två respondenter från banker anser att ortspris har en större trovärdighet och är därför mer betydelsefullt i bankernas bedömningar av värde.
En annan bank-respondent nämner exempel där tillämpningen av ortsprismetoden ger ett intryck av att vara medvetet gjord för att ge ett resultat som är snarlikt projektkalkylen. Det kan också förhålla sig tvärt om. Det som talar för det är att ortspriset är en färskvara som inte sällan är svåråtkomligt. Ortspriser i form av markanvisningar / transaktioner är även relativt begränsade i antal.
Då projektkalkyler är känsliga för små förändringar kan det var troligt att det förhåller sig tvärt om. Ortspris är ofta svåråtkomligt, dessutom är antalet transaktioner eller markanvisningar att förhålla sig till för få. Lägg där till att ortspris är en ”färskvara” så får vi en överblick av utmaningen med att fastställa värdet på byggrätten.
Vilken metod föredras?
Enligt oss på CBRE har metoden med projektkalkyl fördelen att den efterliknar köpares resonemang inför ett förvärv. Samtidigt är denna typ av kalkyl som sagt känslig även för förhållandevis små förändringar av indata. Således bör man i största möjliga mån betrakta kalkylresultatet som en rimlighetskontroll av de slutsatser som kan dras utifrån det presenterade ortsprismaterialet.
Ett exempel
Detta gäller framförallt för bostadsrätter, så låt oss ta det som exempel. Priset på färdiga bostäder svänger i högre tempo än till exempel byggkostnader. Om priset för en bostadsrätt i Stockholms innerstad är 100 000 kr per kvadratmeter och det av någon anledning sjunker till 90 000 kr per kvadratmeter har priset minskat 10 %. Då byggkostnaderna inte har minskat i samma utsträckning, eller alls i det korta perspektivet, minskar markvärdeutrymmet betydligt mer procentuellt.
Se illustration.
Vad säger rapporten?
Slutsatserna av rapporten kan sammanfattas i 6 punkter:
- Objektet och förutsättningarna bör beskrivas tydligt.
Framförallt förutsättningar som kan ha större värdepåverkan så som miljörisker och komplex grundläggning. - Begreppet byggrätt bör endast avse mark med lagakraftvunnen detaljplan.
Ej detaljplanelagd mark är råmark och var i planeringsstadiet råmarken befinner sig i bör framgå tydligt. - Detaljplaner bör beskrivas.
Särskilt värdepåverkande faktorer bör kommenteras. - Vilken typ av värde som avses bör tydligt definieras.
Det bör tydligt framgå vilken typ av värde som avses. Om värdet vilar på speciella förutsättningar, samt definiera vad värde och köpeskillingar inbegriper. - Vid tillämpning av ortsprismetod bör ortsprismaterialet redovisas tydligt.
Markanvisning/transaktion: Om det förekommit tilläggsköpeskillingar, om det varit en villkorad transaktion, vid vilken tidpunkt transaktionen skett, vilken typ av objekt som avses samt kommentera ortsprismetodens tillförlitlighet. - För projektkalkyler bör de värdepåverkande posterna redovisas och härledas.
Intäktsposter och kostnadsposter härleds så att det framgår varifrån dessa kommer. Nivån av osäkerhet för varje post i kalkylen bör beröras. Separata känslighetsanalyser görs för varje post som bygger på ett antagande. Nivån på projektvinst bör framgå samt hur den förhåller sig till byggkostnaden.
Av undersökningen framgår att projektvinst och byggkostnader redovisas på olika sätt bland branschaktörer.
Min kommentar:
Sammanfattningsvis är det komplext att värdera byggrätter, där data och erfarenhet är en mycket viktig komponent för ett rättvist resultat.
Läs mer om CBREs värderingstjänster på cbre.se/valuation
CBREs värderingsavdelning förser nationella och internationella fastighetsägare, investerare samt banker med värderingar av fastigheter spridda över hela Sverige. Kontakta gärna mig eller mina kollegor om du har frågor eller vill ha en värdering genomförd.
Lyssna på artikeln
