Vill du hellre lyssna på artikeln?
CBRE Research gör en årlig uppföljning av hyrorna på 122 marknader runt om i världen. Mellan Q1 2018 och Q1 2019 steg hyrorna globalt med 3,6 procent. Det är en högre ökning än året innan då ökningen var 2,4 procent. Ökningen sker trots en svagare global tillväxt och en oro över eventuellt handelskrig mellan USA och Kina. Men vad är det för faktorer som driver på hyresökningarna? Vi har tittat närmare i rapporten Global Prime Occupancy Costs 2019.
Förändringarna på marknaderna
CBRE Research visar att ökningarna regionalt är i samma storleksordning och spänner från 3,3 procent i APAC till 3,7 procent i Nord- och Sydamerika. De dyraste lokalerna återfinner vi i vissa kvarter i Hong Kong, London, Peking, New York, Tokyo och New Delhi.
Bland de 50 dyraste marknaderna hittar vi Stockholm på plats 25, Oslo på plats 39 och Helsingfors på plats 48. Totalt sett ökade hyrorna i 85 av de 122 undersökta marknaderna. Den enskilt största ökningen visar Porto i Portugal med sina drygt 24 procent. Anledningen till den kraftiga ökningen tros vara att banker och konsumentvaruföretag har flyttat dit.
Ser vi istället på de 15 marknaderna med sänkta hyror toppar Buenos Aires med en sänkning på nästan 9 procent. Dubai, Abu Dhabi, Durban, Jakarta och Istanbul finns också med bland topp 10. Vissa av sänkningarna kan förklaras med ekonomisk och politisk osäkerhet. I övrigt kan sänkningarna förklaras med sänkta kostnader och ett ökat utbud av kontorslokaler.
Näst dyrast av de undersökta marknaderna i Norden var Oslo med 5 400 kr/kvadratmeter och år. Som kuriosa kan nämnas att hyran i centrala Hong Kong ligger på ca 31 000 kr/kvadratmeter och år.
Ladda ner rapporten längre ner i artikeln.
Hyresnivåerna i Sverige
I undersökningen hittar vi två svenska städer, Stockholm och Göteborg. I Stockholm låg hyrorna på 7 800 kr/kvadratmeter och år (i Q1 2019). Det motsvarar en ökning år-till-år på 7 procent. I Göteborg var hyran 3 300 kr/kvadratmeter och år vilket motsvarar en ökning på 3,1 procent.
Vad driver hyrorna?
Det är givetvis utbud och efterfrågan som styr prisutvecklingen. Men varför är efterfrågan fortfarande hög på de dyraste lokalerna då hyresgästerna jagar kostnader och försöker optimera sin verksamhet? Svaret återfinns i vad som erbjuds i så kallade ”prime locations”. För att kunna attrahera kvalificerade och kompetenta medarbetare krävs bra kommunikationer, bra miljö och infrastruktur samt goda sociala bekvämligheter, exempelvis restauranger och affärer.
Trots högre kostnader är arbetsgivare beredda att använda lokaliseringen av kontor som argument i jakten på attraktiv arbetskraft. Priserna stiger eftersom utbudet av lokaler som motsvarar alla dessa krav är begränsat. Dessutom är nybyggnationen på de flesta marknader mycket begränsad och lokaler blir tecknade långt innan de är färdiga.
Min slutsats
Det finns inget som idag tyder på att arbetsgivare kommer att sluta jaga attraktiv arbetskraft på alla sätt och vis. De kommer att använda lokaler och deras placering som argument i jakten på arbetskraft. En del av den högre hyran kan då ses som en kostnad för rekrytering och för att behålla topptalangerna. Det enda sättet att sänka hyrorna i stabila ekonomier är att öka utbudet av lokaler och det är en relativt långsam process eftersom utrymmet är begränsat. Därför kommer vi att se ökade hyreskostnader även under de närmaste åren trots en avmattning i konjunkturen. Men även om hyresnivån per kvadratmeter ökar innebär det inte en likvärdig ökning i den totala hyreskostnaden i och med att lokalerna blir mer effektiva och tekniken tillåter fler personer på färre kvadratmeter. Kostnaden per arbetsplats behöver därför inte nödvändigtvis öka lika mycket som hyresnivån per kvadratmeter. I takt med hyreshöjningen per kvadratmeter kan fastighetsägare med fördel därför använda begreppet kostnad per arbetsplats, som ger en mer rättvis bild av hyran.
Vill du veta mer om hur CBRE kan hjälpa dig med att hitta rätt lokaler?
Kontakta oss mig så berättar vi mer.
Läs mer om oss på cbre.se.
