Gröna obligationer i fastighetsbranschen - en svensk uppfinning

Runt 2007 ville några svenska pensionsfonder förvalta sitt kapital på ett sätt som hade en positiv påverkan på klimatförändringarna. Genom ett samarbete mellan SEB och världsbanken emitterades sedan den första gröna obligationen 2008. Något senare, 2013, emitterade Vasakronan världens första gröna företagsobligation. Utvecklingen sedan dess har varit explosionsartad med nära exponentiell tillväxt. Enligt Danske Bank uppgick den totala volymen gröna obligationer utgivna i svenska kronor under 2018 till över 71 miljarder kronor. Detta motsvarade cirka 25% av den totala volymen och en fördubbling mot 2017.

Under 2020 ska dessutom svenska staten ge ut gröna statsobligationer som en del i den så kallade Januariöverenskommelsen.

Ramverk för gröna obligationer

Om ett företag eller annan organisation vill finansiera sina gröna projekt med lånat kapital så finns det riktlinjer som hjälp i utformandet. Ett exempel är den frivilliga standard som EU arbetar med att ta fram inom den tekniska expertgruppen för hållbara finanser (TEG). I dagsläget används dock vanligen The Green Bond Principle utgiven av The International Capital Market Association (ICMA).

The Green Bond Principle

ICMA tillhandahåller frivilliga riktlinjer för utgivande av gröna obligationer. Dessa har fyra huvudkomponenter:

  1. Hur emissionslikviden används

  2. Process för utvärdering och val av projekt

  3. Förvaltning av emissionslikvid

  4. Rapportering

Den mest betydande komponenten är hur emissionslikviden används. ICMA anger några exempel som är de mest relevanta för fastighetsbranschen:

  • Certifierade byggnader

  • Energieffektivisering

  • Förnybar energi

  • Klimatanpassning

De övriga komponenterna ställer olika krav på spårbarhet, öppenhet och transparens. Målen för obligationen bör presenteras, samt processen för hur projekt väljs ut. Hur emissionslikviden används redovisas löpande. Därtill rekommenderas att en extern granskningstjänst används. Dessa komponenter är till stor del till för att investerare ska kunna följa att emissionslikviden används på det sätt som presenterats.

ICMA tillhandahåller även riktlinjer för hållbara respektive sociala obligationer. Hållbara obligationer är obligationer som kombinerar riktlinjer för både gröna och sociala obligationer. Sociala obligationer kan för fastighetsbranschen innebära projekt riktade mot olika utsatta grupper. Utsatta grupper definieras brett och kan omfatta arbetslösa, outbildade eller funktionsnedsatta. Sociala obligationer kan även användas till projekt som finansiering av eller stöd till små- och medelstora företag för att motverka arbetslöshet.

Tre exempel från den svenska fastighetsbranschen som motsvarar ICMA:s ramverk finns hos Vasakronan, Fabege och Castellum. Dessa tre företag har ramverk som beskriver vilka sorters tillgångar som får finansieras med gröna obligationer:

Vasakronan

  1. Nybyggnader certifierade enligt LEED Platinum eller BREEAM Outstanding och en energianvändning som ligger 25% under BBR-kraven.

  2. Befintliga byggnader med en certifiering enligt ovan, alternativt LEED (O+M) Gold samt en energianvändning om ≤100 kWh/m².

  3. Solenergianläggningar.

Fabege

  1. Nybyggnader certifierade enligt BREEAM-SE Very Good samt en energianvändning om ≤50 kWh/m².

  2. Befintliga byggnader certifierade enligt Miljöbyggnad nivå Silver, BREEAM In-Use eller BREEAM-SE Very good samt en energianvändning om ≤100-135 kWh/m² beroende på byggnadsår.

Castellum

  1. Nyutvecklade eller köpta fastigheter ska vara certifierade med minst Miljöbyggnad Silver eller BREEAM Excellent.

  2. Övriga fastigheter ska vara certifierade med minst Miljöbyggnad Silver eller BREEAM Very Good.

Framtiden

Hur ser då framtiden ut? Efterfrågan och utbudet av gröna obligationer kommer troligtvis att vara fortsatt hög. Den kraftiga ökning som skett de senaste åren är dock svår att upprätthålla. Tillväxten har ju till viss del följt en generell ökning av finansiering via obligationer och detta ändras med styrräntor och riskvilja.

När TEG färdigställt EU:s ramverk så kan detta även komma att ta över från ICMA:s riktlinjer. Till viss del kan även hållbara obligationer få större spridning. Dessa begränsas troligtvis dock av, åtminstone inom Sverige, ett mindre utbud av projekt där det finns en möjlighet att kombinera sociala och gröna aspekter.

Vad är en obligation

En obligation är enkelt beskrivet ett lån, eller mer korrekt ett skuldebrev. Låt oss ta ett exempel:

Ett företag, en stat eller kommun i behov av kapital emitterar en obligation som en investerare köper. Utgivaren lånar på detta sätt pengar av investeraren. Obligationen har ett satt nominellt värde, även kallat paritetsvärde eller lånevärde, som motsvarar det lånade beloppet. Notera dock att priset på obligationen inte behöver vara samma som det nominella värdet.

I gengäld för risk och tidsvärde så kompenseras investeraren, vanligtvis genom en utbetalning var sjätte till tolfte månad. Dessa utbetalningar kallas kuponger eller kupongränta, en historisk kvarleva från när obligationer var fysiska värdepapper där innehavaren ryckte av en kupong och löste in mot utbetalningen. Efter att obligationens löptid går ut, betalas det nominella beloppet ut till innehavaren.

Obligationer kan under sin livstid ofta köpas och säljas på en andrahandsmarknad. Som innehavare kan du därmed sälja din obligation innan löptiden går ut. Beroende på hur räntor med mera har utvecklats kan dock obligationen få ett marknadspris med en rabatt eller premie mot det ursprungliga värdet.

Den sista termen vi behöver ha koll på är obligationens avkastning. Denna är samma som internräntan för obligationen, det vill säga räntan där nettonuvärdet av de diskonterade kassaflödena är noll.

Läs mer om CBREs hållbarhetsarbete här.

 

Thomas Gustafsson

Thomas Gustafsson

Thomas arbetar till vardags på Stockholmskontret och fokuserar på hållbarhetsfrågor. Thomas har mångårig erfarenhet av att hjälpa företag, fastighetsägare och hyresgäster med frågor inom hållbarhet.
Kontaktuppgifter: +46 073 388 05 94

thomas.gustafsson@cbre.com

Prenumerera på nya artiklar

Prenumerera på nya artiklar

Senaste inläggen

Kategorier