Jacob Edin har i flera tidigare artiklar på Sveriges Fastighetsblogg skrivit om ämnen som kan ha givit vissa fastighetsägare med tomträttsfastigheter i Stockholm city en del huvudbry, till exempel: Efter rekordförsäljningen: Nedskrivningar i city att vänta. I den här artikeln kommer desto bättre nyheter, guldkanten bland de mörka räntemolnen om man så vill.
Sedan rekordanvisningen till Humlegården i februari 2021 har det hänt mycket på fastighetsmarknaden, bland annat har finansieringskostnaderna ökat och byggkostnaderna skenat. Inflation, Rysslands invasion av Ukraina etc. har sammantaget givit ett allmänt sämre ekonomiskt läge under 2023. Jag går inte in närmare på det i denna artikel, men det ger för handen att exploateringskalkylerna på många håll inte längre går ihop. Att byggrättspriser är volatila har påpekats i artikeln ”Värdet på byggrätter är volatilt”, men för alla tomträttshavare återstår nu den stora utmaningen; att övertyga kommuner och domstol om att byggrättspriserna har gått ner. Mark- och miljödomstolen tenderar att värdera jämförelseobjekt över en hypotetisk avkastning kalkyl, och då jämförelseobjekten är få och äldre visar de på höga värden som gällde i en helt annan marknad. Noteringar från 2021 kan tyckas gamla och irrelevanta för den som tittar på det utifrån men i tomträttsammanhang är det nästan att betrakta som nytt. Det sker så klart analyser av de äldre noteringarna men det lämnar en del upp för tolkning av de berörda parterna, vilket borgar för osäkerhet.
Till exempel, för en fastighet som har regleringstidpunkt i december 2022 och inte kom överens om ny avgäld frivilligt så måste en stämning för ny avgäld ske senast december 2021. Att marknaden var som natt och dag mellan de tidpunkterna känns uppenbart idag, men en initial värdering gjordes troligtvis i september till december 2021.
Om kommuner och fastighetsägare inte kan mötas återstår det att se om och om en hypotetisk avkastningskalkyl kan få mer genomslag i domstol, än de historiskt har fått, till följd av de stora förändringarna i marknadsförutsättningar eller om de kommer fortsätta att i första hand förlita sig på de index som används för att räkna fram jämförelsetransaktionerna till aktuell värdetidpunkt.
Min åsikt är att det bör finnas en klar fördel att titta extra noga på den hypotetiska avkastningskalkylen för att försäkra sig om att indexjusteringarna inte blir felaktiga.
Planerar du att värdera din fastighet eller har du frågor om tomträtter? Du är välkommen att höra av dig till mig eller mina kollegor.
Läs mer om CBREs värderings- och rådgivningstjänster, klicka här.
CBREs affärsområde Valuation and Advisory hade ett starkt år 2023 och 2024 har börjat mycket lovande. Vi arbetar med värderingar över hela landet och med alla typer av fastighetskategorier, såsom kontor, handel, industri, logistik och datacenter. Utöver värdering erbjuder vi bland annat strategisk rådgivning och portföljrådgivning.
Läs gärna vår artiklar om fastighetsvärderingar på Sveriges Fastighetsblogg samt vår Nordiska blogg, Nordics Real Estate Blog.