I ett antal artiklar i Sveriges Fastighetsblogg har vi beskrivit hyresutvecklingen för kontor. Vi har också tittat på vilka faktorer som påverkar hyran och omställningen från handelslokaler till kontor. Hyrorna i Stockholm är högst i Sverige men vad tror vi om utvecklingen framöver? Kommer utbudet att matcha efterfrågan? CBRE fick en pratstund med Anna Nordin på Vasakronan i Stockholm.

Hej Anna, hur ser marknaden i Stockholm ut?

Det vi ser i Stockholm City är att det finns en väldigt god efterfrågan på kontorslokaler. Det betyder att vakansgraden är väldigt låg. Om vi ser till hyresnivåerna så har det varit en stark uppgång de senaste åren. Vi ser inte att nivåerna är på väg ner, utan att de fortsätter uppåt, men i långsammare takt. Utvecklingen är lugnare.

I lägen något utanför city - i Garnisonen och de fastigheter vi har på Östermalm och Södermalm - har vi noterat att hyresmarknaden verkligen har gått upp den senaste tiden. Som exempel på detta tecknade vi under slutet av 2019 avtal i Garnisonen på nya toppnivåer om över 5 000 kr/kvm – även i våra andra fastigheter på Östermalm har liknande nivåer tecknats. På Södermalm ser vi en stor efterfrågan och där hyresnivåerna präglas av de fåtal lediga lokaler som finns.

Det pratas om ”kronor per kvm” vs ”kronor per arbetsplats”. Vad betyder det?

Det är en tydlig trend som vi har sett och vi försöker att prata mindre om ”kronor per kvadratmeter” och istället prata ”kronor per arbetsplats”. Vi ser det här ur två perspektiv. Det ena är hållbarhetsaspekten. Om det går att effektivisera våra lokaler så är det kanske inte hållbart att hela tiden bygga nytt. Vi tittar istället på det befintliga fastighetsbeståndet och ser hur vi kan anpassa lokaler till rådande marknadsbehov.

Den andra aspekten är att kronor per arbetsplats säger mycket mer än vad kronor per kvadratmeter gör. För en traditionell advokatbyrå som behöver sitta i cellkontor blir ju arbetsplatskostnaden högre än för ett teknikbolag där alla sitter i öppet landskap och man inte har sina egna arbetsplatser. Därför gör vi målgruppsanalyser för att se vilken typ av hyresgäst som skulle passa i respektive fastighet. Det är viktigt att särskilja fastighetens effektivitet per behov. Vi har ofta en dialog med hyresgästen om begreppet kronor per arbetsplats och vad som är effektivt. Sedan kan man som bolag välja att sitta i en anrik sekelskiftesfastighet som inte är lika effektiv för bolaget men då är det ett medvetet val man gör baserat på andra kriterier.

Hur påverkar arbetet som fastighetsägare lägger ner utanför sina fastigheter?

De senaste åren så har detta varit ett stort fokus hos oss men även hos andra fastighetsägare och staden. Attraktiviteten påverkas såklart av vad vi har i våra bottenvåningar men också av miljön direkt utanför och i närområdet. Förutom attraktiviteten i området så är det en viktig del i vårt arbete med trygghetsskapande åtgärder.

Vi lägger mycket tid och energi på närmiljön utanför våra hus. Vi har ett stort engagemang i frågan i alla våra städer och för en kontinuerlig dialog med staden om hur områden kan utvecklas, osv.

Hur ser Vasakronans hyresavtalsmodeller ut?

På Vasakronan har vi tre olika avtalsvarianter. Först och främst har vi de traditionella avtalen med längre avtalstider och möjlighet till viss anpassning av lokalen. Sedan har vi flexibla avtal som innebär kortare avtalslängd och att lokalen är generellt byggd så hyresgästen kan inte ändra planlösning. Vi har utformat lokalen efter förutsättningarna i huset. De flexibla lokalerna med generell planlösning har vi i upp till 2 000 kvm. Till sist har vi smart & klart-avtal som utgörs av fullt möblerade lokaler med en månads uppsägningstid.

Under hösten 2020 kommer vi också att öppna vår coworking-arena i Sergelhuset som blir klart i höst. Coworking blir vår fjärde del i erbjudandet. Det är en av de lösningar som efterfrågats mer och mer av hyresgästerna. Vi kommer i första hand att rikta oss till våra befintliga hyresgäster. Kunder i vårt bestånd kan ha ett antal medlemskap på vår coworking-arena för att skapa flexibilitet för sina lokaler och medarbetare. Vår Arena kommer att vara anpassad efter det vi är bäst på, d.v.s. väldigt bra arbetsplatser med fokus på ljud, ljus, ergonomi etc. Så mer ”work” än ”co” i inspirerande miljöer.

I Sergelstan kommer alla våra hyresavtalsalternativ att finnas i samma kvarter.

Har kraven från hyresgäster ändrats och märker ni av nya krav från företag med yngre medarbetare?

Vi har personer hos oss som jobbar heltid med arbetsplatsstrategier och analys av kundkrav. Betydelsen av att ha riktigt bra arbetsplatser ökar. Att sitta i soffan och knappa på sin dator blir inte okej bara för att det finns lite trendiga möbler. Kunden har blivit medveten om att man behöver ha en hälsosam arbetsmiljö. Det handlar om allt från ergonomiskt riktiga möbler till att det ska finnas variation med olika miljöer att arbeta i. Vi tror att utformningen av lokalen i hög grad påverkar hur man beter sig i lokalen men också hur man mår. Hälsospåret kommer att hamna mer i fokus.

Vilket blir nästa utvecklingsområde i Stockholm?

Om man tittar längre fram så tänker jag att utbyggnaden av tunnelbanan kommer att påverka mycket. Sedan är vi övertygade om att det är bra med kontorsområden även i Stockholms södra delar.

Ett område med stor utvecklingspotential är Kista. Kista har extremt bra kommunikationer och många effektiva fastigheter och närhet till handel. Idag är Kista uppdelat mellan kontor och bostäder och det behövs en bättre integrering för att få rörelse även på kvällstid. Det här jobbar vi mycket med tillsammans med staden och de andra fastighetsägarna.

Vi tackar Anna Nordin på Vasakronan för en mycket givande pratstund.