Vilken avdragsrätt kan du räkna med för ingående moms på återställande och reparationer i samband med byte av hyresgäst? Högsta Förvaltningsdomstolens avgörande upphov till nya frågor som våra gästförfattare besvarar. 

PwCs experter inom skatte- och momsfrågor för fastighets- och byggbolag, Peter Lindstrand och Henrik Gustafsson, har analyserat Hogsta Förvaltningsdomstolens avgörande. Deras senaste artikel om hur momsen kan påverka co-workingytor är en de mest lästa på Sveriges Fastighetsblogg. 

Återställande och reparation

I dessa tider är det inte sällan fastighetsägare väljer eller tvingas ställa om och återställande och reparation av lokaler inför nya hyresgäster och användningssätt sätter ljuset på hur man skall se på de momskostnader som uppkommer. Ett nekat momsavdrag kan innebära en kostnadsökning på uppemot 25%.

Högsta förvaltningsdomstolen (“HFD”) har i ett nyligt avgörande från den 21 september 2020 prövat frågan om avdragsrätt för ingående moms i samband med återställande och reparation av fastighet vid övergång från momspliktig till momsfri uthyrning.

Återställande av lokaler samt anpassa till nya hyresgästen

Bolagets fastighet hade sedan lång tid hyrts ut med frivillig skattskyldighet till moms, när Bolaget ingick ett hyresavtal med en ej momspliktig hyresgäst. Innan den momsfria hyresgästen tillträdde, men efter undertecknandet av hyreskontraktet, genomförde Bolaget ett flertal åtgärder för att återställa lokalerna samt för att anpassa lokalerna till den nya hyresgästens verksamhet.

Avdragsrätt medgavs inte

HFD avgjorde frågan till Bolagets nackdel och medgav inte avdragsrätt för den ingående momsen på arbetena i de aktuella lokalerna. HFD förklarade att det för avdragsrätt krävs en omedelbar koppling till den momspliktiga verksamheten, vilket Bolaget har att bevisa.

Bolagets kostnader var enligt HFD inte att anse som kopplade till den avslutade momspliktiga uthyrningen. Det saknade enligt HFD betydelse att reparationskostnaderna fanns med i beräkningen av den tidigare hyresgästens hyra. Kostnaderna var istället att hänföra till den fortsatta, momsfria, verksamheten. HFD avslog således bolagets överklagande om avdrag för ingående moms på de aktuella kostnaderna.

Avsteg från tidigare praxis

Avgörandet innebär enligt vår mening ett avsteg från tidigare praxis. Tidigare har lägre instanser haft stort fokus på bevisfrågan avseende till vilken hyresgäst en kostnad är hänförlig. Här synes HFD istället se till att lokalen är vakant när arbetena påbörjas, som en grund för att investeringarna inte kan anses hänföra sig till den tidigare momspliktiga verksamheten, åtminstone när verksamheten efter förvärven ska övergå till ej momspliktig uthyrning.

Och hur ska då ett motsatt förhållande bedömas? När åtgärder görs avseende en tidigare momsfri lokal för att återställa denna för en framtida momspliktig hyresgäst? Svaret på dessa frågor bör vara beroende av när lokalerna kan bli föremål för frivillig skattskyldighet.

När i tiden behöver faktiskt hyresavtal med ny momspliktig hyresgäst vara träffat för att återställande åtgärder och hyresgästanpassningar ska anses vara avdragsgilla momsmässigt? Måste lokalen tillträdas av sådan hyresgäst i absolut närtid? Vad gäller här? Kanske kan man se framför sig att Skatteverket avger ett tydligt ställningstagande i frågan så att spelreglerna blir klarlagda.

Fastighetsägare - planera i god tid!

Givet den osäkra momspositionen bör varje fastighetsägare planera renoveringar och ombyggnationer mm. i god tid och med eftertanke för att undvika onödiga momskostnader. Viktiga delar i en sådan analys är:

• momsstatusen på befintlig uthyrning
• hur lokalerna ska användas i framtiden
• vilka åtgärder ska göras och när
• när kommer hyresavtalet att tecknas och när sker tillträde
• finns det möjlighet att hyresgästen bekostar renoveringar

Slutsats

Noggrann planering och vid behov, rätt expertstöd är nycklarna för en korrekt och väl anpassad hantering av momsen.

Läs Peter och Henriks populära artikel Momssmäll kan vänta för den som tillhandahåller co-workingytor

Peter har även skrivit en artikel om ränteavdragsreglerna i en fastighetskoncern. Du kan läsa den här. 

Peter och Henrik skriver till vardags för skattebloggen Tax matters. 

Läs mer om PwCs fastighetsgrupp.